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精华帖标志 惠博片区:那条几乎看得见的城乡分界线

本帖于2014-08-28 获得精华帖啦!奖励 200威望20

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* 楼主 *   石敢当 发表于 2014-06-17 00:38
    一,事实上存在的惠博生活圈
      前些天市政府刚刚公示惠州主体功能区规划草案,我注意到在提到相关区域时,都将惠(城区)博(主要是指罗阳,还有惠城区的小金口街道)区分开来,各属不同的区域,各享不同的政策。
    现实中,惠博两地偏偏因距离太近,资源互补,不但开发商聪慧地不约而同选择此地大建楼盘供市民购房置业,而老百姓出于便利的考虑也只能就近选择双城生活,上下班从博罗到惠城,或从惠城到博罗,早就成了习惯。
    最特别的是,惠博之间不但存在一条区域界线,界线两边,一个属县管辖,一个属城管辖。而且还有一条城乡界线,正如主体功能区划分图,过了火车站,小金口大部分也没算到都市区中。
    本来,界线往往表面上是看不到的,只能地图上划着。但现在是几乎这界线表面化了,因为人们基本上可以感觉得到了。比如,两个楼盘相差仅百十来米,一边的楼盘就非常有胆气地宣传“本楼盘属于惠城,共享江北CBD便利”、“不到40万就能住江北四房”。比如这边的楼盘家里装个电话,可能用的是2字头,另一边可能就是6字头;这边交电费在小金口,另一边就是在罗阳;金龙大道这样一条直伸进城区的主干道,即使到了三环路仍属一级公路而不是城市干道---等等,写到这里突发奇想:不知道地下的排污管会不会也各自到头就截住,污水分两边排呢?




    近年来各地政府都在不断推进邻近地域一体化、同城化,打造各式各样的生活圈,目的就是发挥各自资源和地域优势、节省生活和发展成本、以达到更深层次的惠民。不管是同城化还是一体化、生活圈,都涉及基础设施、产业发展、城乡规划、环境保护、公共服务等,这些影响地域发展的重要条件,非常需要政府依靠规划、政策、财政等手段来一步步推进。
    在惠州,竟然有这样一个事实上已经形成、目前最需政府推进的生活圈,它就是惠博生活圈。自从2007年惠州市区制定南进北拓东延西伸发展战略后,南进已经取得初步成效,西伸东延也随着高新区和空港发展一步步推进。特别的是,北拓虽然因惠博沿江大道的修通、江南大道的规划建设和惠州大道、轻轨北进而慢慢成型,但相关配套设施进展缓慢,导致惠博生活圈悬在空中,相关企业和老百姓们都非常希望配套设施早日完善。
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湖面一舟Ⅳ :用户被禁言,该主题自 ..... 2014-06-18 18:08 威望 +2
ywshao : 2014-06-18 16:46 威望 +1
傻小孩 : 2014-06-18 15:26 威望 +1
我命不由天 :楼主怎么看莞惠城轨动车运用所(就只莞惠城轨停车场和维修区)对江北西区的 ..... 2014-06-18 12:20 威望 +1
西小荒 : 2014-06-17 14:57 威望 +1
空中的鱼儿 : 2014-06-17 11:48 威望 +1
lcq123 : 2014-06-17 09:27 威望 +1
西小其 :楼主分析得太透彻了,惠博生活圈需要政府推进的生活圈! 2014-06-17 09:13 威望 +3
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* 沙发 *   石敢当 发表于 2014-06-17 00:40
二,惠博一体化在惠州城市发展中的地位?
    有网友老追问当年规划城区拓展时,为何选择将数十公里远的惠阳大亚湾变成惠州一城两区的其中之一,而不选择仅十多公里远的博罗县城撤县设区。最简单的回答是,当时这样选择的主要考虑是要将惠州变成沿海城市,至于具体如何,是题外话,不展开。我们来谈惠博一体化。
    首先,正如上面所说的,这已经是一个不能无视的生活圈。虽然目前没有调查数据得出有多少人过着双城生活,但沿江路一排十几个楼盘摆在那,不排除其中少部分可能会是深莞穗的人来买做休闲小住,多数仍是惠博两地的刚需人群。这些人生活在这里,再加上小金口、汤泉一带的原居民,吃饭购物乘车喝水----等等都需要政府和商家提供的各种服务。不说城乡一体化,单说社会公共服务均等化,这里就是一个最好的实现区域。惠州作为全省基本公共服务均等化试点城市,要全面实现教育、卫生、文体、交通、生活、住房、就业、医疗、公用设施、人居环境、生态环保等基本公共服务,难度是很大的,但在一片地区先行实现,却是有可能的。这个地区如果仅仅是城区,那算不得什么胜利,但加上博罗县的这一小片,情况就不一样了。今年两会期间,我写了一个建议,希望加强城郊公共设施建设促进公共服务均等化,说的是一个道理。惠博片区可以成为惠州公共服务均等化试点成功的试金石。
    其次,惠博片区是惠州城市发展的门户。从某种意义上说,这里本来就是一张白纸,开发强度低,山体地貌尚算完整。既有汤泉、汤泉高尔夫等休闲地块,又有博罗体育中心;既有沿江新开发的楼盘住宅群,又有不少尚可改造的原住民村庄;既有横岭山古墓群、犒树下水库和象头山原始地貌,又有小金口和罗阳街道。只要规划得好,这里完全可以搞成一个自然生态和生活居住条件都非常好、又是工商业开发旺地的区域。惠河高速、广惠高速都在这里有出口,不日还即将开通白石出口,再加上惠州大道、惠博沿江大道、金龙大道,这里显然是进入惠州的前厅。一片靠山临江的新城区不正是惠城区拓展的最理想之地吗?这片商住旅游区开发好了,正好与东江对面的西站片区(那一片应该规划建设游憩旺地)相对应,加上三栋南部教体新城、水口高新工业新城、汝湖仍图农业休闲区,惠城区布局才真正圆满。否则,单靠江北新区,载不动“北拓”这个词。
    第三,惠博片区还是城区经济幅射增长极。一个地方的发展,既靠幅射距离的远近,也需要真正的对接和依傍。博罗虽然是百强县,又紧靠惠城区,却因县域与市域的阻隔,工商业发展起来仍有不少阻力,比如房价,博罗县界线内的就要比惠城区界内的要低一些。假如博罗县城与惠城区因各种基础设施已经连成一体,连工商企业进驻都会模糊这一界线,甚至市民们住在博罗也感觉是住在城区。就象广佛交界处的人不知道自己算是哪边人一样。
    第四,珠三角现在正大力推进三个都市圈的一体化,其它省市也有类似动作,实践几年来,阻力重重。原因在哪?我觉得这与中国行政区域管理基本上以城市为界的体制局限性有关,每个城市都成了一个相对独立的单元,要一体化谈何容易。但一个城市内部呢?至少不会出现执行力的问题,最多是规划的眼光和建设管理的水平罢了。我们惠州能不能将惠博一体化变成城市管理水平的体现、城乡一体化的示范点呢?
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* 3楼 *  石敢当 发表于 2014-06-17 06:32
三,硬配套的跛脚现象
    市政设施是一个城市运作、市民生活必须的基本支撑,属公共设施。在我的理解中,道路(含桥梁)、公共交通、供水、排水、燃气等属硬配套。园林绿化、环境卫生、文教卫生、垃圾处理等算软配套。
    现在的惠博区域,一边是县,一边是城区,即使是城区,也将小金口划入非都市区。因而,这一片区的基础设施配套似城非城,似镇实村,象一个跛脚汉子。
    首先是道路方面,有惠州大道、惠博大道打破了这个划分,于是才有了一体化的曙光。4年前,两条道路还没改造成为城市大道时,这一片区就是农村,路两边一片荒芜,惠州大道过了三新就只见商铺,没有人行道,更没路灯。既使现在两条大道变成了城市干道,其它街巷,同样还是乡村小道。而金龙大道,虽然直伸进城区到了三环路,但因不是城市主干道,有关部门就说这里无法配套设人行道、无法安装路灯。
    公共交通,沿惠博大道有1路L1公交和1路快巴直通惠博,还有8、39两路只通到奥园,不过晚上7、8点后就没有车。沿线有多个学校,一到周末,就挤得不得了,平时则半小时等不到一辆,也很不象公交样。惠州大道,到小金口的有五六路公交,但最远的只有5路车到汤泉,好在还有1路到罗浮山的旅游快巴走惠州大道。而博罗开出的公交,却往往只开往镇村,比如开往泰美杨村的经过小金口,到河源路口就拐上去了,人们要到天天润只能下车再走1公里多路。出租车,虽然两地都有经过,但因路途远,从博罗县政府来一趟小金口要四五十元,加上回程客少,往往人家还不愿来。这样的交通格局对往来双城的人来说,确实是非常不便。
    水、电两地依界而分,当然应该都可接驳,但交界处的楼盘、住户,有时不知道接驳哪边的为好,毕竟接驳的远近显示着成本不同。
    印象中,小金口还没有用到城市管道燃气。
    四,软配套不知何时才成规模
    文教设施在这个片区只能在小金口一带寻找,但也档次较低。博罗的学校虽然不错,但毕竟属县里管的,同样要分学区入学,惠博片区的人上不了。住在金宝山庄的不少人家,一到了孩子上学的年龄,一家人就过上了周末度假型生活,即周日晚开始住市区里去,到周五晚才回到小金口,这样的人家往往买两套房子,没两套的也要在外面租一套。而惠博大道沿线的新楼盘业主,最苦恼的恐怕就是孩子上学难题了。据说,华基江山和奥园两处由开发商努力已经开办了幼儿园和小学,但毕竟名额有限,而且还不是公办名校,同样存在选择难题。
    体育设施只能开车去博罗体育中心了。
    卫生也不必说了,全市都奔那几所大医院。
    垃圾处理,在惠博大道沿线,恐怕还是梦想,只能小区自己处理吧,这部分成本业主可能要负担着了。惠州大道和金龙大道一线,小金口虽然有专门环卫工,但也是人手不足,分布不均,处理不快,不少地段几乎等于没人处理,汤泉到博罗那段以及四角楼一带,恐怕就是村道一样的管理了。
    园林绿化,这里自然条件好,本来是不成问题的。尤其是惠博沿线,光明在望,因为这里规划着东江沿岸公园,将来恐怕是一个非常吸引人的好去处。但总的来说,这一片对于公园的规划还存在缺失,除了东江边,其它地方暂时没有看到有规划要建什么大型公园和休闲绿地。倒是汤泉本来资源条件最好,也是惠州人最早的度假旅游区,现在也变成了富人的乐园。
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* 4楼 *  石敢当 发表于 2014-06-17 06:35
五,惠博商圈盼慧眼
    惠博片区虽然有两条大道贯穿,但沿街几乎没啥商业。小金口的天天润超市,只是附近人们的购物广场。惠州大道小金口一线,街道两边只有一些小店,建材五金通讯什么的都有,却没一家成规模。汤泉附近,似乎惠博新城汤泉小镇建了相似设施,将来可用于吸引商家入驻变成购物广场,但看来还遥遥无期。金龙大道一线按有关部门的说法,确实就是一条公路,虽然有好几个大专业市场,但看起来非常乱。
    当然,商圈或市场的形成有它的经济规律,人多了需求多了自然就会形成。不然,即使有人投资也会亏本。
    但是,我想说的是,这里至少要有规划,留有地块用于商业招商。比如金龙大道沿线的那几个大专业市场和惠博沿江大道的金山汽车城,不正是有意识有规划招商的结果吗?
    只要这一片区尤其是三条大道沿线早做商业规划,相信投资者会有眼光看中它的潜在价值。
    当然,由于这个片区的居住生态和环境生态特殊性,沿江大道一线是个狭长的江边地带,腹地是山地,不利于商圈的形成。综合考虑,商业地带也不可能规划过多,在惠城一侧的白石出口附近和汤泉附近,罗阳一侧的华基江山和哈施塔特附近,应该是比较适合的四个点,在这里各规划一个综合市场和购物广场即可。其它地段仍然不要过度开发。

    六,惠博楼盘的吸引力
    早在10多年前,惠博片区就有金宝集团在小金口开发了金宝山庄,目前已经成为这一片区入住率最高的楼盘。随后,汤泉高尔夫一带也开发成了综合住宅区,有高端别墅也有洋房,都带度假性质,但据说销售并不理想。2009年沿江大道开通前后,惠博新城概念形成,沿江一线一下子冒出十多个楼盘,惠州大道这边也不落后,哈施塔特、金裕汤泉小镇、中信汤泉等纷纷登场,成为惠州房地产市场最引人注目的焦点。这两条线的楼盘都是洋房别墅一起建,分别瞄准不同的消费群体,其中包括专门盯上用于商务接待用途的高端别墅。
    从荒无人烟到零星布局、再到如今的鳞次栉比,这过程仅仅用了两三年的时间。而令人瞩目的是,惠博新城的楼盘项目体量不乏“巨无霸”类型。交通利好、无限前景大大激发了开发商的信心,拿地、开发、销售一路势如破竹。
    开发商们打的都是“惠博新城”概念,都强调这里的高性价比。甚至直接说,卖的是博罗价,享的却是惠城生活。这博罗价确实是事实,大多洋房均价不足5000元/平方米,一度有楼盘打出的“3字头”产品,让业界一片哗然。别墅价格相当于其他片区的洋房价格。享的是惠城生活却有个前提,有车一族是可以的,毕竟开车走一回惠博沿江大道也才十多分钟。
    价低是最大的吸引力,但因楼盘众多,配套没跟上,欲在惠博片区购房的往往都是刚需一族,他们更考量社区的配套。毕竟生活才是最真实的。比如买个菜都要到江北或罗阳,没车的要天天挤公交上学上班,这样的生活是不可想象的。因此,目前,这些楼盘销售情况并不如人们想象的那么好,尤其是入住率并不高,有些人买了却不也入住,宁愿先在市区租房挤着,也要等配套齐全再说。
    当然,这一片区自然生态环境好也是其吸引力大的重要因素,占据“原生态山水资源”、生态宜居环境已成为惠博片区的代名词。沿江大道依山临江,江边还有绿道,真正的江景大宅。里面山林相对保持得还比较原始,空气好,居住在不受雾霾侵扰的山水间,多么诱人。
    但是,开发商们当然希望的不是白菜价。假如配套设施齐全,有可能这片区的房价比其它地区还要高,这才是他们当初进入的根本目的。正因如此,白菜价本身就形成了反向影响力,似乎告诉人们,这里的房子买不得,“看吧,那么好的环境,居然买这样的价,一定有啥不妥。”在国人从众心理的影响下,这反向影响力的作用不可低估。
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* 5楼 *  石敢当 发表于 2014-06-17 06:39
七,横跨在惠博生活圈上方的发展障碍?
    中国人有句古话,事不关己,高高挂起。可以这样说,如果单靠经济规律来推动,这一片区最终也会慢慢成型,但时间将会很久。问题是楼盘销售方等不得,入住的居民们等不得,城市发展节奏等不得,政府的政绩也等不得(要不市民们会说这一届太无能了)。形势比人强。
    目前,惠博片区的发展障碍有四,一是两地政府的发展期望不接轨,博罗当然希望这一片地区尽快成为融入城区的桥头堡,正如不少惠州人希望与深圳对接一样。但惠城区却没啥动力。连小金口这样一个曾经数一数二的镇街,目前也只能眼睁睁地看着南部新城的崛起,而自己的街巷还是老样子,工商业还是十年前的那几家,虽然轻轨将修通有所期待,但对镇区仍影响不大。惠博沿江路一线,显然对惠城区没太大的好处,毕竟这里不是工业,带动的主要还是博罗方向楼盘。二是市政府还没有充分认识到惠博片区发展对城市整体布局的良性效应,或者因为财力所限,金山湖片区仍是近几年政府关注的热点。当然,也可能是因为领导们对这一片区在社会基本公共服务均等化试点中的意义认识不足。三是商家急功近利,只选取最容易得利的房地产,目前尚未有大的商家介入这一片区的整体城市运营,象金裕老板在建汤泉小镇的同时就考虑到了未来的购物广场布局的投资者还很少。四是这一片区的特殊地理位置决定了它不可能金山湖片区那样一下子变成成片开发的热点,不论是工业商业还是房地产业,都只能有限度的逐步开发,山体水岸生态地貌还必须保持,加上条块分割,互不统属,小金口与罗阳,惠城区与博罗,项目招商还有待协调。
    八,解决惠博片区发展难题的关键节点是什么?
    1,惠河高速白石出口的建设及其商贸区域的开发。2,惠新大道及大桥(三环大桥)的早日建成。3,惠城区四环路的修通并与惠民大道连成一体。4,金龙大道变成城市主干道。5,轻轨通车,并恢复惠州大道原貌。6,横岭山地段及犒树下水库片区的开发。7,象头山的休闲旅游业兴起。8,惠博南沿江大道(具体叫啥尚不知道),和直达潼湖、东莞桥头的大道开始修通。9,博罗提前规划的工业大道直通四环路组成北环大道。10,在白石村附近从汤泉修一条大道贯通惠博沿江大道,与北环大道在片区中心形成十字交叉(小金河线据说已经规划了一条)。也就是说,最终仍是以路通财通硬道理破题。
    其中关于年初有报道称,惠博路至仲恺建东江大桥项目不列入十二五计划,据惠州公用事业局声明,这是误传。惠州市公用事业局今年1月22日回复网友问政时称,“惠新大道及梅湖大道建设工程(含第三东江大桥)是我市重点项目,目前BT投资单位、监理单位都已完成招标工作,其余前期工作正在紧张推进当中,不存在取消建设的问题。近日相关媒体报道取消建设的项目属白沙堆东江大桥(惠博路至仲恺)建设项目。”
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* 6楼 *  石敢当 发表于 2014-06-17 06:48
九,规划中的惠博片区
    在刚公示的主体功能区规划方案中,罗阳及小金口均被列入重点拓展片区,其中关于惠博片区的表述有:“市域西部重要的产业带和城镇密集区。大力发展先进制造业、高端电子信息产业以及商贸服务业,进一步增强综合服务与工业集聚功能。加强交通通道建设,实现与东莞东部城镇、广州增城以及潼湖、陈江等城镇之间的便捷联系。对东江沿线进行空间管治,合理布局各项开发建设,保障东江水源安全。慎重选择产业门类,严禁大耗水与污染型企业进驻。围绕象头山城市生态“绿核”建设,打造城市“绿肺”,推进惠州森林城市建设,强化该区对城市生态的稳定功能和对城市居民的休憩服务功能。关注城市周边的森林生态建设,防止城市建设无序蔓延,保护各类生态用地,维护生态系统平衡,在保障城市的基本生态安全的前提下,可适度发展旅游业。引导区内人口内聚外迁,有序转移,推进基本公共服务均等化建设。
    据悉,早在2011年制定的《惠州市“十二五”城市建设规划》中,以白石地区为中心的惠博大道沿线就规划建设“惠博新城”城市组团。而随着城市的扩容,惠州2013年5月出炉的《惠城组团建设规划草案》中,再次补充对五大新城的规划。其中惠博新城规划中强调要梳理惠博大道滨江绿地,要结合沿江、山、水、岛等优美环境,打造各具特色的居住区,并结合东江北岸公园的建设,形成惠博沿江景观带、休闲带。
    从中可以看出,市政府对惠博片区是早有打算的。不过,到现在为止,还没有出台具体的详细规划方案。而且,对惠博新城片区仅局限在惠博大道沿线一带,没有包括小金口和汤泉地区,这不利于这一片区的总体规划。
    据说,博罗也早就编制了《博罗东部地区控制性详规》,以进一步完善片区的路网等设施,与惠城区更好地衔接。
     只有当惠博整个片区的详细规划做好了,这个片区的发展才称得上曙光初现。
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* 7楼 *  石敢当 发表于 2014-06-17 08:26
北环大道及四环路目前尚未看到详细规划。
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* 8楼 *  专业苦力 发表于 2014-06-17 08:42
文字又臭又长,图纸看得眼睛疼都看不清楚。
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* 9楼 *  花冠君、 发表于 2014-06-17 08:59
会一体化的,时间问题。

像惠阳大亚湾城区更是很难分出界线,但两地交界的有些道路都没修通。
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* 10楼 *  马踏天皇 发表于 2014-06-17 09:01
惠博一体化指日可待,可为什么不推动?
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* 11楼 *  西小其 发表于 2014-06-17 09:13
楼主分析得太透彻了,惠博生活圈需要政府推进的生活圈!
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* 12楼 *  卜錯 发表于 2014-06-17 09:45
不可能一体化滴~
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* 13楼 *  红军 发表于 2014-06-17 09:57
从江北市政府到博罗县政府25分钟,两路可以到达,一体化是具备的,主要是政府要不要去推动的问题
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* 14楼 *  tip丶小毅 发表于 2014-06-17 09:57
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* 15楼 *  红军 发表于 2014-06-17 09:58
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* 16楼 *  辣鱼汤 发表于 2014-06-17 09:59 来自: 触屏版
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* 17楼 *  红军 发表于 2014-06-17 10:00
惠博沿江路2010年6月29日开通,到现在已经四周年了,现在政府除把地卖完了就OK了,别的什么都没有
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* 18楼 *  maomaoxiong 发表于 2014-06-17 10:36
惠博沿江是惠州门户,它的建设有利于提高惠州城市形象。
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* 19楼 *  zhangdong7 发表于 2014-06-17 11:06
规划交通运输体系何时实现:主城区与区镇在某个时间内互达,各区镇之间在一定时间内互达。快车道、快车线的建设是经济建设的引擎。
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* 20楼 *  w332393775 发表于 2014-06-17 11:26
太长篇了~比小说还长~看不完~

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