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法院:开发商要人防车位收益,被判无依据、不支持!

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原标题:最新判决:开发商要人防车位收益,法院认为无依据
原创 2017-03-12 法海 房中法术
        2017年3月10日,无锡市梁溪区人民法院判决驳回益多集团要求金马业委会返还1968918.1元即200个人防车位收益的诉讼请求。至此,业委会为业主守住财产的诉讼取得阶段性胜利。
         近年来,随着经济形势的不佳及住宅房地产的增值,一些开发商采取“回头看”的策略,重回自己开发的小区审视财产归属。2013年以来,金马国际花园的开发商——益多集团指使物业公司拒将人防收益移交给业委会。2015年,更是将金马业委会告上法庭,要求返还2009年——2013年期间的人防车位收益。
    在诉讼中,益多集团又变更了其在诉状中、证据交换过程中自认的事实,出现前后矛盾的情况。金马国际花园有200个人防车位,现已有127个被当做经营性车位即开发商的财产出租。益多集团就此声称,本案争讼的财产中有127个车位的财产不是人防车位收益,是物业公司拿其他车位的收益冲抵的。因此,至少172个车位的收益应当返还。业委会认为,小区本来就有200个人防车位,物业公司如何调换都不是业委会的责任,且业委会与物业公司的协议也是托管200个人防车位,故案涉财产应为人防车位收益。
法院认为,业委会已经收到的1968918.1元应为人防车位收益,益多集团要求人防车位收益的请求没有依据,故驳回其诉讼请求。至此,业主的财产“保卫战”取得阶段性胜利。当然,益多集团很可能上诉至无锡市中级人民法院。

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作为本案业委会的代理律师,现将当时写代理词拿出来,供参考、指正。
益多集团诉金马业委会车位纠纷一案
代理意见
尊敬的审判长、审判员:
江苏金渠律师事务所接受无锡市金马国际花园业主委员会(以下简称金马业委会)委托,指派我在本案中担任金马业委会的代理人,现根据事实和法律发表代理意见如下:
本案中,原告请求权的基础是其自认为的人防车位收益权。实际上,这一主张既与事实不相符,也与法律相违背。人民法院应依法驳回其诉讼请求。
一、没有证据表明原告是案涉人防工程的投资人,原告引用的法律不足以支持其主张
本案中,原告所依据的主要事实是案涉人防工程由其开发建设,所引用的主要法律是《人民防空法》第五条关于“收益归投资者所有”的规定。然而,开发建设不等于投资,被告提供的《公建配套单项验收表》和《政府信息公开申请答复》均没有“人防工程未进入开发成本”的信息。也就是说,没有证据表明原告对案涉人防工程进行了另外投资而没有把成本转嫁给购房业主,没有证据表明是案涉人防工程的投资人。因此,即便根据《人民防空法》第五条的规定,原告也没有权利主张人防车位的收益。
二、建设人防工程非投资行为,用作停车位所产生的收益与开发商无关
人防工程是国防工程的一种。建设人防工程是《人民防空法》(二十二条)对开发商的强制要求,是履行国防义务的行为,不是自主决定的投资行为,其建设行为与收益权没有关系。
《无锡市人民防空工程建设和使用管理办法》第十条规定,建设单位经批准不在民用建筑区内修建防空地下室的,应缴纳人防工程易地建设费,由人民防空主管部门统一易地建设。如果异地建设人防工程,原告连自己出钱建设的人防工程在哪里都不知道,向谁主张收益?可见,建设人防并非投资,更与人防工程的收益无关。
三、法律对小区人防车位收益的归属有明确规定,不属于开发商
《江苏省物业管理条例》第六十六条规定,人防工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金,应当依照规定,用于该人防工程设施的维护管理和停车管理的必要支出,有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。第六十五条第一款规定,物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。
可见,人防收益的使用分三个方面:1、维护和管理的必要支出;2、住宅专项维修基金,这是主要部分,归业主;3、补贴物业服务费,这一部分的决定权也在业主,是否补贴由业委会和物业管理人约定。人防车位产生的收益主要归业主所有,与开发商无关。
综上可知,原告主张人防收益没有依据。
以上意见,供法庭参考。
                                       代理人:蔡全义律师                                                       2016年9月1日
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问:住宅小区内哪些属于小区业主共有部分?
       答:最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第三条规定: “除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:
       (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;
       (二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”小区内除专有部分以外,未计入建筑容积率的部分均属于小区业主共有部分。(邹家健编辑)
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如何确定小区停车场的权属?
一、根据“土地使用权出让合同”确定小区车库归属。
无论是将车库修建于地上还是地下,都是建于区分建筑物之内,其都与土地使用权权属具有必然联系,在车库发生权属争议的情况下,可以通过土地使用权的权属状况确定车库的权属状况。我国的房地产法律中,“土地随房产转移”,即“地随房走”,这是判定小区车库归属的一个重要原则。土地使用权,在订立“土地使用权出让合同”和规划报建、签订房屋买卖合同时就已经确定,据此原则,业主一旦购买了区分建筑物的专有部分,则房屋所占的土地使用权,就随之转移给了业主,因此车库应当确定为业主所有。地产开发商卖完房后,已不再拥有土地使用权,因此也无权再卖车位。
在我国,空间利用包含在土地使用权之中,业主购买了专有部分(房屋)之后,实际上已经拥有了地上空间和地下空间的利用权。空间利用应按政府规划来确定,而不是由房地产商利用卖房强势地位来单方强制约定。
二、根据主物和从物理论确定小区车库归属。
从物,是指在使用功能上服务于主物,并且与主物不可分离的物体。如果将车库定位为小区建筑物的从物,那依据主物与从物的一般原理,车库的所有权当然地依据建筑物所有权的移转而转移。如果商品房已经全部销售给业主,则可以推定:地下车库为全体业主共有。地下停车库是小区的稀缺资源,是小区大厦建筑不可分割的组成部分。车库附属于主体建筑物而存在,服务于小区业主。
三、根据出资情况确定小区车库归属。
“谁投资,谁受益”是国家《物权法》中的关于解决产权纠纷的一个重要原则。无论小区的车库建在地上,或者地下,都是利用区分所有的建筑物而建造,要确定其权属,地产商是否在买地时单独投资并有特别约定?是否单独投资建设停车库?也是确定小区车库归属的一个判断标准。
国家《物权法》实行前,深圳的小区地下停车库是按政府规划确定,按一定比例建设的“公共配套建设”项目,其成本按当时的《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》规定,将小区停车库同楼内电视、通讯、然气、供水管网一样,以预算造价按住宅面积所占比例,分摊到每一业主的购房面积单价中。业主购买的每一平方米的建筑面积,其价格构成中不仅包含了“专有”住宅本身的价格,而且还包括相应土地使用费和公共配套设施建设费。开发商在建造好车库后,将建造车库的成本计入了房屋销售的价格之中。毫无疑问,小区停车库实际上就是由小区的业主所共同购买,因此,小区按公共配套设施建设的停车库应确定为归全体业主共有。
对于2007年10月1日《物权法》实行以后,地产商是否独立购地,独立投资建设小区停车场,应以规划报建和竣工验收为准,此后新建的小区地下停车场确权,地产商应承担举证责任。
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司法审判学习指引:《住宅小区停车场(位)的权属分析》
商品住宅小区内的车库,主要是为购得商品房的业主提供停车服务的,根据其方位可分为小区地面停车场(位)、建筑物首层架空层停车场(位)、楼房屋顶平台停车场(位)、地下车库四种。目前在商品住宅小区中最常见的就是地面停车场(位)和地下车库两种。
一、地面停车位的权属
地面停车位的权属问题较为简单,主要看小区的土地使用权面积和分摊面积是否相等。如一个小区的土地使用权面积等于分摊面积,就说明土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权为该小区业主享有,开发商不享有该小区的土地使用权,作为小区配套设施的附属停车位也应当归全体业主所有;如果小区土地使用权面积大于分摊面积,说明有部分土地使用权未纳入分摊,若开发商利用这部分未纳入分摊的土地建立停车位,则完全有可能单独取得建筑物停车位的产权,从而有权再行出让、出租。小区的公共道路或者空地,所有权归全体业主,开发商和物业公司无权擅自在小区的公共区域内设立停车位。只有在得到业主大会许可后,才能设立和运营这种地上停车位。所以在该类停车位上收取的停车费,应当归全体业主所有;车辆看管费用可以归物业公司所有。
二、地下车库的权属
相对于地面停车位的权属问题,地下车库的权属问题较为复杂。现阶段地下车库的来源主要有三个:按照《城市居住区规划设计规范》的要求修建的小区公共配套设施地下车库;开发商超标准和义务投资建设的地下车库;将人防工程用作地下车库。
具体来说,只有计算建筑容积率(建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积)的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费,并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
对于不计算建筑容积率的建筑物(建筑面积),由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额,无须向国家交纳土地使用费,(小区停车场)其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物(专有/共有建筑面积),不能单独取得《房地产证》,其法律权利完全依附于计算建筑容积率的专有/共有建筑物,是计算建筑容积率建筑物的从物,不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则,将违反房地产法律的强制性规定。
从我国房地产市场的实践来看,地下车库的建筑面积一般是不计算建筑容积率的,即该车库并没有获得相应的土地使用权面积份额。换句话说,该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物(即单元房)分摊,地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。“皮之不存,毛将焉附?”没有“地”又哪来的“房”呢?此时的地下车库便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物(地上建筑物)的所有人即全体业主。
再者,由于该种地下车库建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上,自己不拥有相应的土地使用权,无法取得产权证,故开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。当然,在征得业主大会同意后,开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托,将地下车库予以出租,所得租金收入归全体业主所有,用于弥补物业物业大修改造和补贴管理费开支。同时地下车库使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。
但也有一些地方规定某些地下车库的建筑面积是计算建筑容积率的,即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位,并和地上建筑物一样要计入整宗地上的建筑面积,故该种地下车库可拥有独立的产权。此类地下车库可单独核发房屋所有权证,也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此种地下车库开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费,但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。              
(摘自:中国法律网)
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* 6楼 *  由方 发表于 2018-11-13 14:26
说人防工程地下车位属于全体业主的,简直太扯蛋了!
http://bbs.xizi.com/read.php?tid=4486372&ds=1&page=1&toread=1&hash=9335dc9f1eb68363830a96d57fdd7504
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* 7楼 *  由方 发表于 2018-11-13 15:44
话说人防工程地下车位属于全体业主吗?

针对这一问题,根据现有的法律法规,一一进行分析如下:
第一、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》的立法目的主要是针对合理开发城市地下空间资源,适应城市现代化和城市可持续发展建设的需要而制定的部门规章,开发商在开发建造住宅小区时,开发商的目的是通过建造住宅小区并出售,谋取利益的活动,至于住宅小区地下人防工程的建造,并不是出于开发商的自愿,如果没有法律法规的强行规定,应该没有开发商会主动建造人防工程的。
首先,这个规定是强行规定,是然人防工程的修建,不是开发商自愿,是强制性的。
根据《人民防空法》的规定,“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程的建设,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”。
这一规定根本上就是义务性条款,不是出于开发商的自愿为前提。
对于《人防法》的规定,也不能单独只看第五条,还有《人防法》第二十二条 城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。这一条,妥妥的就是义行性条款,显然,修建人防工程,并非自愿!)
另外,还有第四十八条 城市新建民用建筑,违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的,由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告,并责令限期修建,可以并处十万元以下的罚款。
如果开发商不修建,是会被政府进行处罚的,这压根就表明,修建人防工程不是自愿的,完全就是强制性的。
而且,根本第五条的规定,即:
第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。
请问:这一条文中,国家优惠了谁?鼓励了谁?支持了谁?国家在给予优惠、鼓励、支持的时候,全体业主与业委会,在哪里?
还有,国家为什么给予投资者优惠、鼓励和支持?从立法本意来讲,是希望通过给予优惠、鼓励和支持,让有能力、有资质的人【或法人】,有更多更大的积极性和主动性,来投资建设人防工程,为社会和公众提供更多的战争避难所,这显然,立法者们出于公共利益的考虑而作出的规定。如果说,这种优惠、鼓励和支持针对的是业委会(或全体业主),那在建设的时候,他们在哪里?他们根本不存在啊!给不存在的人【团体/法人】优惠、鼓励和支持,能给社会和公众增加更多的避难所吗?如果不能,那这种优惠、鼓励和支持,一点意义都不会有啊!难道立法者在立下这一条文的时候,考虑的是为了让全体业主能够省钱而获得更多停车位吗?这根本就不是立法者的初衷与本意,完全就是违背了这一条文的宗旨!
如果全体业主【业委会】在建设完成并移交使用以后,能够获得人防工程的使用权,那你还需要优惠、鼓励和支持吗?反正我什么都不用做,我都能得到这个权利,那规定给予优惠、鼓励和支持,压根一意义都没有啊!
如果这规定有意义,那全体业主【业委会】会去投资建设人防工程吗?全中国那么多小区的全体业主,那么多的业委会,成千上万,哪一个是他们以自己的名名义,凭自己的能力、资质,投资建设了人防工程的?又哪一个从事了楼盘开发并附带的尽了一法定义务而建设了人防工程的?压根就没有啊!
全体业主【业委会】根本就没能力、没资质,也不会有积极性,来从事修建人防工和这一行为,那又要优惠、鼓励和支持有什么用?所以说,如果优惠、鼓励和支持是针对全体业主【业委会】的话,则这个第五条,压根就是没有任何意义的法律条文,完全就是一条废文!这不是打立法者和全国人大的脸吗?

所以,作为人防工程,也是对地下空间资源进行利用的一种方式,是完全适用《城市地下空间开发利用管理规定》的规定的开发商开发地下空间的有关规定,开发商不拥有所有权,但拥有住宅小区地下人防工程的使用权。
《物权法》第一百三十五的规定:建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施;
但根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定的公用建筑面积计算原则,凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
从这一个规定可知,人防工程未计入公用面积,那能算入业主买的私有面积呢,购房合同里也没有这么写。而且,公共建筑,难道不包括公共设施吗?它连该土地上的公共建筑都不算入,又怎么能算是该土地上建筑物的配套(附属)设施?连这个依附的主物都没有,能算是附属设施?连附属设施都不算,又何来配套设施呢?
第一百三十六的规定:建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权;
这一条正好说明,地上与地下,是可以设两个使用权的。这也表明,非人防车位的地下土地使用权,是合法有据的!如果觉得开发商只交了一份土地出让金不够,完全可以就地下空间的使用权,再补交一份啊!)

第一百四十二条的规定:建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。
根据前述,土地使用权有地上使用权和地下使用权,很明显,业主所购买的房屋,位于地上,其土地使用权,也只限于地上部分。不然,作为2个独立的土地使用权,业主却只出了一份的钱,只有一个土地使用权证书,却得到两个土地使用权,根本就不合理!另外,一个小区,有人防车位与非人防车位【均属于地下空间】,这些地下空间,都在每栋房屋的地下,如:**小区(共有14栋),其人防工程仅在第13,14栋的地下,那这部分空间,是算这2栋业主的,还是所有业主的呢?
而那些非人防车位的地下空间,是可以办理产权证的,这就说明,地上与地下的土地使用权,是相互独立的!只不过,人防工程的地下空间之土地使用权,国家作出了限制,只给予了开发商对这个使用权进行利用的权利,而没有给予其拥有这个使用权,开发商是因为有强行性法律条款的规定,而义务性的接受这一限制保留。
《物权法》等法律规定开发商在建造阶段的有关权属(即从开发建造到出售之前),这个阶段的权属,《物权法》规定的很明确,只要是建筑物及附属设施是经过合法审批建造的,在未出售之前是属于开发商所有,这一点是没有争议的。现在的问题在于,主张人防工程使用权归全体业主的人认为,在开发商取得预(销)售许可证,出售房屋后(整个小区房屋出售完的情况),其拥有的权属已经发生了正常的流转。这个说法,根本就站不住脚的。首先,开发商与业主签订的是购房合同,根据购房合同,转让了房屋所有权和业主所购房屋的那部分土地使用权,因为这两个是不可分离的,房屋和其下面的土地是不可分的,房屋所有权和其下面的土地使用权是一体的。而对于共用建筑【包括设施和设备】,业主是基于法律的规定而获得所有权的,是基于购房合同而经法定获得的 ,根本就不是经转让得获得的,也没有共用建设的买卖合同。那作为与其它设施,完全独立的人防工程,既没有法定,也没有合同,全体业主如何获得?
再说,在一块土地上,其土地使用权分为地下和地上两个独立的使用权,业主只购买了其中的一个,只付了一次钱!开发商只对业主出售了一次,即其房屋所在的地上的土地使用权,并未涉及地下的土地使用权,怎么可能一次出售、出一次钱,而得到两个土地使用权呢?
根据《物权法》第一百四十六条规定:建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分;
基于人防工程产并不属于附属设施,也不是土地上的建筑物,它仅是土地下面的设施,也并非真正意义上的建筑物,因为它仅仅是一个物理空间,比如自然的山洞,也可以用于人防,有人防的作用,而山洞,并不是建筑物,小区的人防工程,仅仅是经过人为改造的一个物理空间,不能理解为真正意义上的建筑物。而之所以对其实施一些建筑行为,仅仅是为了从功能上进行完善,并提升其质量,使人们在使用它的时候更具有便捷性。只能说,人防工程是一种,人类对其实施过建筑行为,但并蜚真正意义的建筑物的设施。
对于开发商拥有的住宅小区,将随着房屋的出售,其相关权属【包含人防工程】也随之转移这样的说法,显然与第五条规定的本意相背,如果都能从别人处,不付出代价而获得一种权属,那还需要对其进行优惠、鼓励与支持做什么?
因此,认定住宅小区房屋出售之后,就不再拥有人防工程的相关权属【即使用权】,根本上就是片面的、缺乏依据的。

也就是说,将人防车位纳入配套设施这一说法是错误之外;从另一角度,业主接受开发商的出售,是一个购买行为,这个购买行为,是属于消费,而不是投资!如果将购房行为,定性为投资,那所有人买房,就是投资房产,这明显与我国对房产“是用来住的,不是用来炒的”理念相违背,大家都在投资房产,投资就可以产生利润,那炒房就变成合法的了!那国家与政府那些关于打击炒房的政策,反而变成不合法的了,真是可笑了!房子实际是一种消费品,购房是消费行为,消费品是会折旧损耗的,从房子的整个寿命来看,其价值是不断减少的,在贬值的!其在某一时间段内的升值,仅仅是因为所在的地理位置上,其市场波动而导致,不然为什么只有热点城市的房子在升值,而很多偏远地方的房子在贬值呢?并不是所有的房产都会升值,消费品在流通过程中也会有升值的情况!)
另外,住宅小区地下人防工程为了配合人民防空的需要,应对战争,提高城市整体防护能力,保护人民的生命和财产的需要,修建的地下防护建筑及其设备设施,属于住宅小区的共用设施,如《城市居住区规划设计规范》规定:“凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室,并应遵循平战结合的原则,与城市地下空间规划相结合,统筹安排。
请看“凡”字,这一条正好说明,建设人防地下室,是强制性的义务!)
对于将居住区使用部分的面积,按其使用性质纳入配套公建,这一说法,也缺乏根据。
首先,人防工程,未计入公共面积,连公共面积都未计入,那更不会计处私有面积了!那作为居住区使用部分的面积,是公共面积,还是私有面积?而且,地下的土地使用权,并不是用于居住的,法律上是不认可将房子建在地下并予以办理产权证的!显然,人防工程不包括在居住区的面积当中!)
又如《杭州市物业管理条例》对“共用设施设备”的解释为“指物业管理区域内,属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窑井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱(房)、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。”(此处并没有包括人防设施!另外,从这些设施的功能来看,怎么理解这个等字?从前面列举的那些设施,显然每个人都需要用到,但车位并非每个人都需要用,由此可认为,当人防空间,当作车位使用的时候,并不能纳入每个人都必需的设施,它就不是共用设施设备!车位不会影响到一个人的基本生活!

而根据条例的规定,住宅小区业主缴纳的物业管理费用就包括了共用设备设施的使用和维修费用,并没有缴纳地下空间的物业管理费。
因此,对于说住宅小区地下人防工程投资主体应是小区全体业主这一说法,其结论根本上就是错误的。
至少目前,没有哪一条强制性法律,说人防工程是明确规定是谁的,基于其不能办理产权证,说明其产权不能归私人(包括自然人和法人),而且《人防法》的规定,是说为了鼓励民间愿意建设人防工程,那作为小区的人防工程,在建设的时候,哪来的全体业主?那国家这规定鼓励,是在激励谁呢?肯定是激励开发商投资建设啊,再根据“谁投资,谁受益”规定,很大概率,这个使用权得归开发商啊
《人防法》第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
  国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。
国家鼓励企业事业组织、社会团体和个人,投资建设人防工程,那全体业主,是什么?是企业?还是事业组织?社会团体?还是个人?如果说是业委会,那在建设的时候,业委会还不存在啊?那鼓励一个不存在的组织,去投资吗?

说全体业主的,从法律条件,很难推出来!!)
有人说“第四、根据《人民防空法》的规定,城市新建民用建筑应修建地下人防工程,开发商在住宅小区修建地下人防工程后,随着房屋的出售,其修建的成本和利润也随之收回了,如果地下人防工程的权属归开发商所有,开发商改建成车库再出租或出售给业主,实际上对地下人防工程这一部分是经过了两次出售,很明显是没有法律依据;”而其实上面这样的说法,才是真正没有依据的。
因为,一个小区里,往往有人防车位与非人防车位,那为什么非人防车位,可以再次出售?显然,这里出售,其根据在于,开发商为此地下使用权,建设了新的附着物,就与房子是土地的附着物(地上的)是一样道理,开发商出售房时,并非单独出售的土地使用权,其之所以可以出售,是因为在该使用权上,凝结了开发商的劳动与投资【其成果表现为房子】!同样的,在地下,通过劳动与投资,建设了新的附着物,再次出售,合理合法啊!没有任何一个开发商,仅仅将一个土地使用权,出售给业主的吧?
另外,根据防空法的相关规定,如果开发商在住宅小区里不修建地下人防工程的,可以通过缴纳易地建设费来免除修建地下人防工程的义务,易地建设费是交给人防管理部门的,由人防管理部门在别处集中修建防空设施。这一说法也是不成立的。
首先,防空法里没有这个规定,这样的规定,是通过地方性法规或行政规章作出的。而且,这个易地建设费的缴纳,是有前提条件。易地建设费,全称是:人民防空地下室易地建设费。按规定“所有民用建筑项目均要按规定同步建设防空地下室”,确因地质、地形、施工等客观条件限制,不能修建防空地下室的,建设单位必须报经人民防空主管部门批准;经批准不修建的,建设单位应当按照国家和省规定的标准向人民防空主管部门缴纳人民防空工程易地建设费,由人民防空主管部门统一组织易地修建。很显然,易地建设费的缴纳,有主观与客观原因,客观就是“确因地质、地形、施工等客观条件限制”而不能修建,主观就是“建设单位必须报经人民防空主管部门批准,且经批准不修建的“,也就是说,人防工程,不是开发商想不建,就可以不建的,必须满足这样的主客观条件,尤其是客观条件,”条件限制“而限制了开发商的修建行为,作为一种法定义务,基于一定的前提条件而不建的情况下,履行了义务,放弃了权利,这是有条件的放弃,这在法律上没有问题。【义务必须履行,权利可以放弃!】
反过来可以这样理解,修建人防工程,是开发商的法定义务,作为投资者而使用人防工程,是因其履行了义务而享有的一个派生权利,这与一个人,在缴税后,有权利知道税款的去向与使用这一道理是相似的。在履行义务了之后,会因为这个履行行为而派生出一定的权利!作为开发商,我因为履行了修建义务,而享有了使用权利!
也就是说,人防工程的建设作为一项法定义务,投资者【即开发商】可以选择两种履行方式:一是出钱给政府建设,二是出力又出钱自己建设,但其选择却不是自由的,要选择出钱让政府建设,必须有客观条件为前提,然后提出申请【也不是想申请就可以申请】,并得到批准。显然,开发商的申请行为,客观上也可以理解为这是其不得不做出的放弃使用权的行为,这种放弃,也不是想放弃就放弃的,必须得到批准,才放弃!义务得履行,权利可放弃,而且是经批准的放弃!法律上没有任何问题!)
附:《无锡市人民防空工程建设和使用管理办法》
第十条 有下列情形之一的,建设单位可以向人民防空主管部门提出申请,经批准该民用建筑可以不修建防空地下室,但应当按规定缴纳人防工程易地建设费,由人民防空主管部门统一易地建设:(主观条件:提出申请且经批准)
(一)按照规定应当修建防空地下室的面积小于民用建筑地面首层建筑面积,且结构和基础处理困难的;
(二)在建设用地范围内有流砂、暗河,或者基岩埋置深度较浅,地质条件不适于修建的;
(三)建设用地周围的房屋或者地下管线密集,防空地下室无法施工或者难以采取措施保证施工安全的;
(四)法律、行政法规等规定的其他民用建筑。
(4项客观条件,显然,并非开发商自愿放弃使用权这一权利,只是基于主客观条件而不得不放弃的!)

也就是说,如果人防管理部门利用开发商给的易地建设费,在别处建造了一处人防工程,开发商因为自己的主动放弃【申请的被批准】的行为,而放弃了对人防管理部门的主张,其因为也出钱了就对该人防工程也拥有使用权。
实际上,说这个人防空间使用权归全体业主的,太扯蛋了,干活出钱的时候没个人影,有好处了的时候来争……这不是不劳而获是什么?一没你的出钱,二没你的出力,却坐在家里,享受着别人的劳动成果和胜利果实!这天上掉下来的好事?国家这是在做慈善?还是在发福利啊?这不是耍流氓是什么?公然抢劫的感觉啊!
结论
小区的地下人防车位,属于建造在小区人防工程内的,非战时用于停车的车位。物权法第五十二条规定,国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。从上述规定可以看出,人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能,该类车位不可以办理产权证,所有权既不属于开发商,也不属于全体业主。但使用权应归开发商。)



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* 8楼 *  由方 发表于 2018-11-13 16:12
感觉法院这个判决,很瞎扯啊,就跟那个彭宇案的法官一样,根本没有法律依据!

说这个人防空间使用权归全体业主的,太扯蛋了,干活出钱的时候没个人影,有好处了的时候来争……这不是不劳而获是什么?一没你的出钱,二没你的出力,却坐在家里,享受着别人的劳动成果和胜利果实!这天上掉下来的好事?国家这是在做慈善?还是在发福利啊?这不是耍流氓是什么?公然抢劫的感觉啊!
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* 9楼 *  由方 发表于 2018-11-13 16:13
根据第五条的规定,即:
第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。
请问:这一条文中,国家优惠了谁?鼓励了谁?支持了谁?国家在给予优惠、鼓励、支持的时候,全体业主与业委会,在哪里?
还有,国家为什么给予投资者优惠、鼓励和支持?从立法本意来讲,是希望通过给予优惠、鼓励和支持,让有能力、有资质的人【或法人】,有更多更大的积极性和主动性,来投资建设人防工程,为社会和公众提供更多的战争避难所,这显然,立法者们出于公共利益的考虑而作出的规定。如果说,这种优惠、鼓励和支持针对的是业委会(或全体业主),那在建设的时候,他们在哪里?他们根本不存在啊!给不存在的人【团体/法人】优惠、鼓励和支持,能给社会和公众增加更多的避难所吗?如果不能,那这种优惠、鼓励和支持,一点意义都不会有啊!难道立法者在立下这一条文的时候,考虑的是为了让全体业主能够省钱而获得更多停车位吗?这根本就不是立法者的初衷与本意,完全就是违背了这一条文的宗旨!
如果全体业主【业委会】在建设完成并移交使用以后,能够获得人防工程的使用权,那你还需要优惠、鼓励和支持吗?反正我什么都不用做,我都能得到这个权利,那规定给予优惠、鼓励和支持,压根一意义都没有啊!
如果这规定有意义,那全体业主【业委会】会去投资建设人防工程吗?全中国那么多小区的全体业主,那么多的业委会,成千上万,哪一个是他们以自己的名名义,凭自己的能力、资质,投资建设了人防工程的?又哪一个从事了楼盘开发并附带的尽了一法定义务而建设了人防工程的?压根就没有啊!
全体业主【业委会】根本就没能力、没资质,也不会有积极性,来从事修建人防工和这一行为,那又要优惠、鼓励和支持有什么用?所以说,如果优惠、鼓励和支持是针对全体业主【业委会】的话,则这个第五条,压根就是没有任何意义的法律条文,完全就是一条废文!这不是打立法者和全国人大的脸吗?
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* 10楼 *  由方 发表于 2018-11-13 16:13
根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定的公用建筑面积计算原则,凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
从这一个规定可知,人防工程未计入公用面积,那能算入业主买的私有面积呢,购房合同里也没有这么写。而且,公共建筑,难道不包括公共设施吗?它连该土地上的公共建筑都不算入,又怎么能算是该土地上建筑物的配套(附属)设施?连这个依附的主物都没有,能算是附属设施?连附属设施都不算,又何来配套设施呢?
第一百三十六的规定:建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权;
这一条正好说明,地上与地下,是可以设两个使用权的。这也表明,非人防车位的地下土地使用权,是合法有据的!如果觉得开发商只交了一份土地出让金不够,完全可以就地下空间的使用权,再补交一份啊!
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* 11楼 *  由方 发表于 2018-11-13 16:14
实际上,业主接受开发商的房屋出售,是一个购买行为,这个购买行为,是属于消费,而不是投资!如果将购房行为,定性为投资,那所有人买房,就是投资房产,这明显与我国对房产“是用来住的,不是用来炒的”理念相违背,大家都在投资房产,投资就可以产生利润,那炒房就变成合法的了!那国家与政府那些关于打击炒房的政策,反而变成不合法的了,真是可笑了!房子实际是一种消费品,购房是消费行为,消费品是会折旧损耗的,从房子的整个寿命来看,其价值是不断减少的,在贬值的!其在某一时间段内的升值,仅仅是因为所在的地理位置上,其市场波动而导致,不然为什么只有热点城市的房子在升值,而很多偏远地方的房子在贬值呢?并不是所有的房产都会升值,消费品在流通过程中也会有升值的情况!)
惠州天鹅芳 发表于 01-02 18:20

不管你信不信,社会文明和法制都在进步!

由方 回复 惠州天鹅芳 发表于 前天 23:38

不管你信不信,现在的规定就是,谁投资,谁受益! 进步没问题,但请先把法律条文改好了再说!

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