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买前必看!一图了解二手房交易流程

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二手房交易流程:

共有29人赞这个帖子, 作者威望 +29
怂搭头曦贝 : 2017-08-25 13:18 威望 +1
@Xizi_ftOliuwe : 2017-07-12 13:54 威望 +1
太阳花开了 : 2017-05-28 23:46 威望 +1
kwok0108 : 2017-05-01 23:43 威望 +1
小瑛子 : 2017-04-30 14:29 威望 +1
惠州科定KD : 2017-04-22 08:37 威望 +1
JerryShi : 2017-04-20 12:46 威望 +1
流沙世界 : 2017-04-19 18:08 威望 +1
阿潘生 : 2017-04-16 21:57 威望 +1
醉在西湖 : 2017-04-15 12:00 威望 +1
一带一路 : 2017-04-14 20:05 威望 +1
这有点点 : 2017-04-14 12:14 威望 +1
三千朵 : 2017-04-14 08:01 威望 +1
绿野精灵 : 2017-04-13 14:27 威望 +1
小黑b : 2017-04-13 02:42 威望 +1
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序号对应上图步骤


1. 买卖双方经中介结构撮合达成交易意向

对于买卖双方:要选择“证照齐全”、诚信规范的中介机构,证照包括工商营业执照和房地产中介服务机构资质备案。

对于卖方:可以在多家中介机构放盘。放盘时,要谨慎看好委托书中各项条款是否合理。如果选择了中介帮忙保管钥匙,应要求中介机构出具钥匙收据(机构盖章),还可以要求中介每次带客看房的具体时间,以防房屋或财务受损时能确认责任。

对于买方:要先了解清楚限贷限购的政策


2. 产权调查
产权调查也就是业内所说的“查册”,即查证房地产的权属状况。通过查册,你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。

3. 签合同交定金(需时约1个工作日)

定金:
1.定金一般交给业主,不可退,金额一般为房价的1%-10%。
2.如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。
3.如签约后楼价行情上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。

签合同:
1.应中介和买卖3方都在场。
2.如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
3.如果房屋有租约,应该与租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
4.如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。此外,合约中需注意明确各项的付款方式和条件、过户时间、交易税费的承担方式及可能出现的违约情况。


4. 评估

除了找银行评估,买卖双方也可以直接在签完中介合同后,找按揭公司,然后按揭公司会安排人过来评估,评估出来了之后做按揭。

5. 卖家赎契、涂销和递件(赎楼时间视情况而定,1-2月不等)

赎契是业主方的责任,针对业主房贷没有还完的情况。

其中赎契主要有3种操作方式:卖家用买方的首付款来付清剩余贷款 、转按揭、向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷。

(这里建议买家不要拿现金直接给卖方赎契。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒很大的风险。)

涂销就是卖家偿还银行贷款后取消房产抵押登记,产权转移申请即“递件”,是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核,审核成功领取回执。

涂销和递件最好同时申请,可节约时间。

7. 签署申请贷款合同、办理按揭(看银行,一般3个工作日到半个月)

1.去银行做贷款申请,需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同,获得同意贷款书。
2. 如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的准备,否则交易不成将造成违约。
3.为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决方法,例如是解除合同还是赔偿违约金等。

银行审核通过后获得银行同贷书、签署贷款合同


8. 付首期及资金托管(1个工作日)

一般情况下,按合同约定递件成功后,业主就会要求交首期款了,目前房管局建议最好使用银行资金托管(不过不是强制要求,买卖双方可协商而定)。

资金托管的好处是,买房将钱存进银行,银行会根据交易登记过户的进度,确定是否可以将房款划账至卖方,如此,就不用担心因无法过户而造成的资金风险,卖方也不用担心房屋过户后收不到其余的房款。

14. 交房

交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,最终业主才交钥匙,正式完成交易。
马踏天皇 发表于 2017-04-14 08:01

请问,买房如何赎楼才安全?

家世界置业69 回复 马踏天皇 发表于 2018-10-29 12:07

第一肯定是业主自己能赎楼最好,第二找金融公司赎楼,谁承担赎楼费用沟通好就行

我也来说说
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请问惠州这为什么过户后房产证拿到银行抵押还得再一次评估?这边评估费是怎么算的?
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哪里有正规的按揭公司?
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* 5楼 *  29472803 发表于 2017-04-12 11:35
MACK!收藏!!
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学到了
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不用中介就不能过户吗
大向 发表于 2017-04-12 14:01

可以,不过千万小心被骗。

我也来说说
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说来容易!但实际当中是很麻烦的
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我去年十一月买的二手房,现在还没动静,
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收藏
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* 11楼 *  connietan 发表于 2017-04-12 20:21
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博罗有正规的按揭公司吗?
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* 13楼 *  田甜的 发表于 2017-04-12 23:29
很好
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* 14楼 *  省医海之声 发表于 2017-04-13 11:31
谢谢提醒
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详细
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* 16楼 *  九头鹰 发表于 2017-04-14 18:20
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我是做公积金贷款的,权籍调查出来后,要去申请公积金贷款,要准备什么资料吗?我现在除了权籍报告有其他什么流程都没办理呢
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二手房公积金贷款不是这样的流程吧?
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* 19楼 *  2714 发表于 2017-04-19 17:27
我去年和卖方在中介签了购房协议,也给了定金,现在银行贷款审批也下来了,要求业主去赎证过户,业主觉得房子卖便宜了,迟迟不肯配合,总找各种各样理由推托,我现在该怎样做呢?
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请问权籍调查要多久才能出报告?

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