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看二手房千万要注意的一些细节(新手参考)

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* 楼主 *   男人是泥 发表于 04-15 17:03
这是我三月份的一个看楼贴子,为了照顾新来的一些西子,我再发一次。
上次的贴子链接是:http://bbs.xizi.com/thread-4355189-3-1.html?ds=1


很抱歉,最近因为工作忙,再加上看到西子一些人不管对不对都喷状态,讨论和积极性大大降低,也有些静不下心来写最近看房的实际心得。实在抱歉!现在我稍微谈一下最近看了几个盘的实际情况和二手房千万要注意的一些事项!


在上周六,和朋友一共看了三个楼盘,具体的情况如下:


1.我们首先去看的方直城市时代,三房一厅106平方。


方直城市时代是相对一个较大的楼盘了,虽然没有具体的数过,但目测十几栋是绝对有的。小区的花园呈长方型,很大,总体绿化和档次还可以。不过物业管理应该不是太严,中介并没有带我们进去,而是说让我们尾随其它进入小区的人进入。一下子就进去了,保安虽看到,但并没有过来咨询或者干涉。


看了二套房型,户型倒是可以,报价在165左右。相当于均价约1.55W。但楼层的通道非常狭小,让人一种很压抑的感觉。问了中介,中介说这个小区的通道都是这样,顿时和朋友心里凉了半截,看房。我们一直是以一种感觉的心态,比如去看了之下,给你一种很舒服的感觉为前提,如果是一种很压抑感或者不舒服感,通常我们都是放弃的。有时也说不出那里不好,或者说那里好,姑且当我们比较迷信吧,比较注重第一感觉。我们看的这二套,分在不同的栋,通道都是这样。


所以暂时是相信了中介的话,心里开始有放弃的心里了。告诉中介,这个暂且考虑,作为后备。


2.从城市时代广场出来了,我们又在另一个中介的带领下看了江湾公馆二期


江湾公馆楼盘不大,只有六栋,估计因为是新楼盘,小区花园花草还没有长得茂盛,感觉有些稀稀散散的,花园不大,设计个人认为档次有点低也不是太科学,高的高,低的是,不平坦(可能是个人感觉的,楼主喜欢较平坦的花园)。


楼主一度怀疑这个江湾找的花园设计师是否草包,怎么说也是一个新小区,花园设计真不敢恭维。好在朋友不是很介意。看了二套楼户,一套106和一套好像是118.118户型的户型看了两人都不满意,看中了那套106平方的,报价是170万,在楼主看来,价格有明显的优势,户型的实际性利用性非常强,是4房的,也不知道是否江湾送的面积较大缘固,还是中介报面积报错。虽然这套和楼主目前住家面积差不多,但是明显比楼主家里要大得多。朋友也是非常喜欢!两人一度有冲动,就定这套了!


不管是从报价上,还是户型上还是楼层上,都是我们接受的范围,虽然小区花园楼主不是太喜欢,但是朋友喜欢才是重要的。让中介算一下税费和首付,因为此套房未满二年,税很高,算下来预计要8万多。加上杂七杂八的,首付将近90万,虽然比我们预諆要高一点,但是还是能在接受的i范围内!同时,中介说这套可能还没有出房产证,还要进一步去核实一下。晚上等他的电话!但我们两个心里,也暗中认为,假如在没有更好的情况下,可能就选中这套了!




3.出了江湾,我们又让另一个中介带到了紧挤着方直城市时代旁的彩虹湾(说到这个彩虹湾,也要感谢西友西坡居士的推荐,楼主一直认为彩虹湾就是城市时代,两个楼盘从外表看基本一模一样,又都连在一起。所以在之前没有搞清楚这是两个楼盘,以为是一个楼盘)。


彩虹湾才三栋,好在虽然花园很小,但是很标致!中介又一路说这个楼盘比城市时代要便宜得好几千,这次带我们看的是一套三房二厅面积为108的户型。业主刚装修好本来要自己住的,但是目前因为资金紧张,所以比市场价便宜好多出售。报价148万!除去装修,一平方也就是1.2W左右,比市场便宜1000-2000元。到了中介所推荐的这套精装修房子后,不管户型还是装修档次,都大大超出我们两个人的期望。房子虽然装修不是很豪华,但是看得出来,这套房子明显是业主装修自己一家人居住的,包括小孩的设计,业主非常用心。空调全装好,灯也吊上了,只需要买好后,添加家具家电即可。户型也是方正实用。


楼主心里想,今天是走什么好运了?按说买房,要找到合意的房子有时并不是那么好找。这个楼主是深有体会!但是今天看了几套房,首先江湾,就在心里确定了。然后这套竟然比江湾还要实在!心里在想:买房这东西,就是要看缘份的,今天这缘份,也太重了。。和朋友一商量,他也非常满意,特别装修,完全符合他的要求。从他的角度考虑,他要的所有的条件基本都是达到的,甚至有些超预期了。现场就让中介联系一下业主,看今天能不能约业主出来。可以的话,我们今天下定!楼主的朋友很相信楼主的,因为楼主相对他来说,经验还是丰富些。


买房不是买菜,可以东挑挑西选,在以往的经验中,因为楼主一念之差,也错过很多(有机会再跟大家分享一下,现在是后悔莫及)。深知楼市的疯狂性,好的户型,低于市场的价格的,你不要,马上别人要!根本就没有多少给你考虑的时间的空间。所以后来买楼,只要适合的,价格在接受的范围内,基本当天就下手!看得越多,纠结越大,错失机率也就越多。所以现在楼主相信买房要看缘份也是这个原因。之后,中介告知,业主下午可以出来见面。约好下午见面时间,两人心里按耐不住狂喜!草草的吃完午餐,就坐等业主的到来。殊不知,后面竟然暗藏了一个具大的风险。


因为离中介约定的时间还有些时间。两人都盲无目的到附近金山湖公园瞎逛。微风吹来,整个湖面在阳光照耀下闪闪发光,美不胜收!我心里就想取笑一下朋友:你说一会业主会不会放你鸽子啊。朋友说:闭上你的臭嘴。你真的嘴巴还真臭。朋友是打心里喜欢的,此时此刻,我想他心里也是很紧张的,两人在打趣和乱猜测中接到中介的电话:你们快过来,业主已到了。


中介的点在金山湖花园二区,从金山湖公园过去并不远。很快我们就到了中介的店面,看到业主。


双方寒喧几句下,就正式进入了谈价的阶段。业主实报的价格是148W,刚好在朋友的预期内,所以我们双方经过商量,为了避免以后的生活压力,不想做房奴,就干脆想一次付了。让业主是否能再退一步!如果按揭,以目前的行情来说,放贷的周期也是比较久的,这一点业主是清楚的。如果一次性,对业主来说(特别是急用钱的业主来说更是雪中送炭,一次性的客户可遇不可求)是大大的有利的。


业主说一次性的话,能减三万,145W一性次,我说这个减三万就没有意思了。能不能去除尾数,就140整。双方僵持不下!一度陷入疆局,实在谈不扰,也就没有淡下去的必要了!虽然朋友心里很喜欢,但是我的看法就是暂时还是再放一放,如果是急用钱,业主还是得让的!拍拍屁股开始走人,出来后,中介跟我们说他再去再业主谈谈。两人从中介出来后,又各自回到自己的家。才走到小区的门口,中介就来电了。说业主说143W,实在无法让了。也是有心卖,想想也确实。再说买房,一百万多都付了,也不差这三万。赶紧打电话给朋友问他的意思,他说好,你就定主意就好!两个人又急匆匆的再次调头回到了中介店面!       到中介店面后,中介已经开始在做合同了,(其实中介掌握的信息远远比我们双方要强得多,明白业主的心里价,也明白买家真实想法)。双方继续客套,就开始谈细节了。。这套房子,以业主的说法,是要到今年5月份左右才能拿到房产证,即是目前还没有出证。同时要我们去帮业主赎楼,还有,业主说现在资金紧张,现在要收20万的定金。谈到这些内容,一方面我心里认定业主确实资金确实高度紧张,另外这套房子总觉得那里不对劲。忐忑之余,就对业主说暂时不能答应你这些条件,具体我还是要详细了解一下情况,咨询一下专业的人士才能答复。之后,我就开始给深圳的一家中介打电话(我在深圳的房产是他处理的,双方都留下不错的印象,后面在惠州买房有什么不懂之处,我也是经常请教他),把情况告诉深圳的中介。


中介那边跟我说,以我的描述来看,这套房子大概是有问题的,让我谨慎!


主要问题是为:
第一,房子还没有出证,意味着暂时对这套房子的基本情况无法明确的了解。


第二:房子价格低于市场价力度较大,虽然不能排除一小部业主急卖所以降价的可能,但是也不得不提防这里面有风险的因素。


第三:业主定金要价较高,一般来说,就是5-10万为宜。20万明显有较大风险


第四:千万不能帮业主赎楼。宁愿多花点钱去找担保公司去赎,也不要冒风险去帮业主赎!


完毕,中介还一再跟我强调:如果你不认识业主和对业主了解不透的情况下,目前最好还是再了解了解。


在以前他们的操作中,也有出现过类似于这样的情况,业主在外面债务过多,所谓债多不怕压身,大不了多了一笔债务,如果你坚持要买,那你就要做好风险准备。听过他的建议,我顿时一惊,清醒了不少。确实,目前这套房子是便宜市场不小的,这个好运真的会降临到我们身中吗?还有,从接触业主种种行为来看,确实值得怀疑。


刚好这时,中介业务经理匆匆过来,拿着手机跟我说:这是他们公司的X总,有话想对我说。我接过中介业务经理的手机,电话里就传来了一个话音干练的男性声音:X先生,你好。是这样的,经过我们的了解和判断,在这里,我有几句话想跟你强调一下。目前这套房子如果是这样交易的话,会存在很大的风险。业主并没有出证,所以在没有出证前,我们无法进一步了解房子的一些情况,再加上现在你如果放这么多的定金来说,你承担的风险很大。所以我建议你,你还是要多考虑一下。当然,如果你坚持要交易的话,也是可以的。但是对于风险,我有必要跟你说表明一下。


我说:那你觉得应该要如何处理呢?或者说要如何操作呢?


X总说:目前我建议你可以走两条路,一条是赎楼,我们建议还是找担保公司赎,你看我们一百多万的房子都买了,也不差这一点钱,买个踏实也是好的。有些钱我们该省就省,有些我们是省不得的。所以这个赎楼,我的建议是找担保公司赎,至于费用,你们可以商协。第二:业主要的定金过高。如果你要给,我们是希望业主至少要有一个担保人。即把钱给业主了,万一发生问题了,起码还能找担保人!否则,这笔交易我们建议你还是放弃,我们中介有些钱要赚,但是有些钱也不能赚。万一出现问题了,就这点佣金,你要找,肯定是先找我们。


我顿时对这个X总肃然起敬,忙说:你说得对,也做得很对。那这样,就按照你所讲的,你过来跟业主谈一下。看他怎么说!X总:好的,那你稍等我一下,我马上就过来。


挂了电话,我心里已经开始要放弃这套房子了,虽然各方面都达到我们的预期,但是这笔交易,仔细想想,确实风险很大。要不然,连中介都不敢接,可想而知,中介掌握的信息明显比我们多的是,所以连他们都觉得有问题,我想没有什么值得留恋的。我把朋友叫过来,详细把这个情况说给他听。也跟他说,我们还是放弃吧。他听完后,也说如果这样,我们就不要了!但是出于礼貌,我们还是在现场等着X总的回来.过一会儿,X总就到了,简单打完招呼后,他们就开始在里面和业主谈了,而我们两个人就在外面等。


我对朋友说:你觉得业主能不能答应这些要求?


朋友:按照你刚才所说的,包括中介所担心的,如果真有问题的话,应该不大可能!


我回应:我也觉得不会谈拢。就算是谈好了,我的看法还是放弃。这里面不确定的因素太多了。我觉得不要冒这个险!


朋友:好!听你的!我:买房是缘份,不是你的,就不是你的。所以看破吧。朋友:嗯,重新找就是了。


过了十多分钟,业主和中介就出来了。业主有些激动,边走边怒对中介:没有一个中介像你们这么麻烦的。我看像那些大品牌中介中原也好,什么世华也好,哪里有像你们这么麻烦。又要这,又要那,不卖了不卖了。说完,气呼呼的走了。


X总过来跟我们说:真不好意思。谈不下来也没有办法。我们只能重新找别的地方了。我们心里非常感谢X的做法,忙说:没事没事,你这样做非常对,也非常有原则。既然有风险,我们也就不去冒这个风险。X总:是啊。刚才我们要查一下业主的征信,业主也很不配合。我们做为中介,这个风险方面,我们也是要考虑的。不是说为了收一点佣金,我们啥都不顾。不瞒你说,刚才打电话的时候我也是录音的,如果是你们自己愿意承担风险,那自然是你们的事。但是你也说以我们的建议为主,所以我才过来帮你们谈谈。既然是这样,我们就重新帮你找其它的吧!


两人万分感激,带着遗憾又庆幸的复杂心里离开了中介的店面。


中介,可能因为一些工作性质的问题,让很多人觉得中介不靠谱,也让很多人留下了不好的印象。但是在我看来,这是他们份内的工作,人家是也需要吃饭养家。虽然这行鱼龙混杂,难免会出一些害群之马,但是也不少负责的人!老实说,以前我也对中介印象不是太好,但是后来慢慢接触多了,也都能理解。这这里也感谢深圳中源的X专,和这次的X总,希望你们业务都蒸蒸日上。


后记:当天晚上,又接到中介的电话,说业主同意让他哥哥做担保······但是我们两个意愿也全无,就礼貌的拒绝了。后来,通过一些渠道,了解到原来业主这套房是二次抵押,就算是赎出来,同样是处于抵押状态。虽然我们不了解业主是如何能做到的二次抵押,也不清楚是到底是真是假!但是买房,是为了让一家人能稳定踏实的生活,不再如浮根般飘泊。如果买到一个有问题的房子,那将是一家人的灾难!!万幸万幸······也但愿大家以后在交易二手房上,千万不要贪图便宜,如果便宜市场太多又或者业主愿意大幅降价的情况下,请多一个心眼!!!!!切记切记!!
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* 沙发 *   男人是泥 发表于 04-15 17:06
小城西 发表于 04-24 16:56

写得好。

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其实每个行业都有好与不好的人员,所以说对别人友好,别人也会拿心出来跟你交换,,毕竟大家都是相互的哈
男人是泥 发表于 04-16 18:49

是的。我们不能因为个别就去评击所有的人

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好长 先支持。。。
男人是泥 发表于 04-16 18:51

细心看了,就变短了。

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写的真好
男人是泥 发表于 04-16 18:49

多谢捧场

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楼主呀,基本上每个星期都要重新读一遍这个。虽然繁复,但确实有用。
男人是泥 发表于 04-16 18:48

谢谢认可

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楼主还能码这么多字,给个赞
男人是泥 发表于 04-16 18:48

谢谢认可

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哪个中介啊,这么有职业道德。
男人是泥 发表于 04-16 23:36

为避免广告嫌疑,就不公布了。如想了解,可以私我

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赞。
男人是泥 发表于 04-17 10:31

谢谢捧场!

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* 12楼 *  西柚_bX2jz 发表于 04-17 09:22
竟然耐心的读完了
男人是泥 发表于 04-17 10:31

谢谢捧场!

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在房版能看到为数不多的好文!
男人是泥 发表于 04-17 10:31

谢谢捧场!

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我也是做地产的
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* 15楼 *  meetbelief 发表于 04-17 12:38
直接一手楼啦,这个月那么多楼盘出来,但我还是那句话,可以再等等,等喷~~~
男人是泥 发表于 04-17 16:23

每一个人的选择都不一样。要根据自己的需求。一手房通常来说配套是一大硬伤,需要等待的时间长。周边暂时生活不方等。比如说你是刚需的,你要买房的目的是为了孩子上学,那你首先的肯定是学校,离你居住的地方近,同时生活方便。而大部份一手房没有这样的条件。这个就看自身的情况了,各有优缺

meetbelief 回复 男人是泥 发表于 04-17 19:05

是的,不过鉴于二手房水实在太深,稍微不注意就吃大亏,而且二手房的中介很难遇到一个好的,都是特么的恨不得你每看一套房都买,有时候看到他们的嘴脸很恶心,实话。楼主,你是积了多少德才遇到这么一个靠谱的中介,一般人很难有这个运气能遇到。

男人是泥 回复 meetbelief 发表于 04-18 11:19

事实上大部份中介还是会给你把握风险的。退一步说,如果你买二手房,你敢不找中介成交吗?有一个第三方总是相对好的

meetbelief 回复 男人是泥 发表于 04-18 15:50

我都不打算买二手房,如果要买,一定买一手房,现在交通也很方便,万一粘上黑中介黑业主怎么办?没时间没精力也没财力更不想生气。

男人是泥 回复 meetbelief 发表于 04-18 16:47

所以人各有志,有人喜欢这,有人喜欢那。至于一手还是二手,以自己为准!

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* 16楼 *  dwilson 发表于 04-17 15:22
好文章啊!顶一顶!
男人是泥 发表于 04-17 16:24

谢谢捧场

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* 17楼 *  V5霸气 发表于 04-17 16:03
最近一手房好像挺多的
男人是泥 发表于 04-17 16:55

五一前后是高峰期

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马上要打仗了,对房子还研究
男人是泥 发表于 04-17 16:55

那要打仗了你还在看我对房子的评论?不去铁血军事里面混!!

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* 19楼 *  kklo 发表于 04-17 17:00
加1点:最好能跟物业什么的打听下,要看的房子,楼上楼下有没恶邻作祟。特别是刚需的朋友。
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文采不错,不过请你反思一下:你们对中介的误解,到了什么样的程度,才会觉得这本是一件很正常的事情,居然让你们满怀感激的说谢谢?在我看来,现在的中介98%都不会冒险卖这套房子。房价涨了,第一时间就拿中介开刀,说中介炒高的,把这笔账全部算在中介头上,以至于我们在市民眼里都是“si中介”,拜托,中介只不过是告诉你哪里有房子出售罢了,至于房子卖多少钱,那是业主说了算,试问有多少人是用正常的眼光看待中介?
男人是泥 发表于 04-17 20:36

不断的电话干扰,一个中介只要有号码,基本所有的中介都有!为了成交,隐瞒事实,避重就轻,早年还吃差价,人员素质参差不齐,为了业绩有些不泽手段等等。这是中介给很多人的一种看法。虽然也有正面的,但是确实人家有看法也是这样。。

W6056 回复 男人是泥 发表于 04-18 11:58

对,一个中介有电话,然后个个中介都有电话,烦死人了,问买房了,买了,然后可以投资一套,投资了,然后可以再投资多一套,已经投资过度了,然后买了就对了,买就了涨,买了就赚了,多买多赚,继续买,无穷无尺的吹,

飞翔的板凳 回复 男人是泥 发表于 04-18 23:45

同感,我可以很负责任的说,我所接触的中介,就是没有责任心的,业主说证满5年,就说是,不会去证实下,我出3个点中介费,是干嘛的,不用做事吗?结果我自己额外出了一万多的个人所得税。

Yo 发表于 05-08 07:38

现在中介鱼龙混杂,没有多少真正有专业的感觉,真的,大公司小公司都差不多,就是多收中介费而已!合同一签,订金一拿管你三七二十一.他就啥都不搭理。翻脸了!不实在!找中介有个建议找老实的新手.不然就别找,买新房吧。

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