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深入谈一下我为什么在论坛多次看多。。

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* 楼主 *   男人是泥 发表于 10-10 18:07
其实进入这个版块的人,无非就是持有房产者或者想购入房产者或者是从业者,都和房子有密切的关系。而看空看多,是人的一种认知判断,这本应正常。持有者,当然不希望房产缩水(我是以整体来说,论坛有个别空军说他在2015年12月购入,然后在购入后又猛烈评击房价不合理的奇芭除外)。而想购入者,当然想房价跌下来可以减少成本通到他的预测。这种现象不管在以前还是现在或者以后,都会长期存在,这个也不管市场是涨还是跌,都一样!但是很多空军犯了原则上的错误是:试图号召大家不买房,以此造成会不会不买房之后,市场会不会跌下来?其实这是非常幼稚的行为和想法,房价的上涨和下跌,基本和普通刚需者无关,或者说影响非常轻微,基本可以忽略不计。房子最大的股东,是银行,而银行最大的股东,又是国家。我一直谈过,影响商品的价格从经济上看供需,即是买的人多于卖的人,产品的价值自然就会上涨(你不用理会这个买入是投资还是自住,只要是合法买入,都不叫问题)。而从宏观上是政策因素。我们从这两方面可以入手谈一下:




1.供需关系。很多人说现在开不是开发商卖不出房子吗?甚至偏激者开发商要破产了或者跑路了,要活下去!事实是不是这样?我们可以看到的目前的供需是这样的:限价,限贷,限售。。总规一个字:限。而为什么要去限呢?限价,是因为房价上涨的动力还是很充足,所以才需要去限;限售:是怕买入的人群太多,造成供不应求,所以度绝一些已经有房产的人买入。限贷:可以理解为申请贷款的人群太多,把一些不合规定的人排除出去或者提高他们的成本,难度。从这几个限字我们不难理解,重要的原因主要是还是供需关系的失衡,也就是供不应求造成。试想一下,如果房子都卖不出去,需要去限吗?这个时候应该是去鼓励,就如以前的什么购房入户,购房财政补贴等,所以可以看得出来。目前的整体的楼市行情,还是限字当头,也就是说现在仍然处于供不应求的时期。




2.政策因素。很多人谈到政策因素的时候,会拿“房住不炒”出来说事。这句话听起来,是没有毛病的,房子本身的功能就是住,所以你去炒肯定是不对。但是你不要忘记的是:房子除了具有居住的特性外,还附有金融和资源的特性。这个不管你炒不炒,都一样。这个有点像股市,我们通常说炒股票,其实官方说法是:投资资本市场。但是不管是你说投资也行,说炒也罢,其实市场是一样的。只要房子附有金融的特征,就无法否认其存在的价值。说好听叫投资,说不好就是炒。实则上并无区分。除非你取消房子的金融特征,要不然这个所谓的“炒”就无法渡绝。简单的理解是:假如你只有一套房用来住,你是不是炒?肯定不算。但是在未来,你发达了,觉得这套房子不够住,想换成更大的,更好的。你重新买了一套房,那么原来的这套房就变成投资。这个时候,你会去推倒这套房子吗?显然不可能,你要不出租,要不卖出,这个时候,除非你按原价卖出,否则只要高于你买入价卖出,也可以理解为你是炒的一部 份人。所以对于所谓的“房住不炒”论调,我持保留意见,更愿意相信是一朝天ZI一朝CENG的说法!
     很多说到房地产就是夜壶,不急的时候扔在一边,急的时候拿出来用。这个比如还是非常恰当的,很多人在喷房地产的同时,没有看到的是房地产为中国城市进程和经济基础建设提供了多少资金和帮助。可以这么理解:没有房地产的这二十年的高速发展,也就没有今天的中国。这些正面的因素我们也得看到。当然,房地产的过度发展也不利于经济的发展,大量的资金都流入房地产会形成泡沫,同时造成其它行业的萧条,高房价也催灭很多新生的行业,打跨年轻人的奋头梦想,甚至成为破坏家庭和谐因素等等。这些都是存在的。
       但,我们只是一个普通老百姓,作为一个普通老百姓而言。你存在的最大价值,就是为了你的家庭幸福而奋斗,为你家庭带来相对美好的生活。至于你刚好处于这个高房价的时期,那是社会环境造成,这是历史发展的过程,改变不了。就如父辈处于计划经济时期,那怕你能力再突出,也就是领个人口粮。再到后来的计划生育,那怕你多么的不愿意,也就是这样。无法改变的!能改变的也就是国家等智囊团,你唯一能做的,就是在这样的环境下能否抓住机会,把伤害降到最低。
       很多人说我不相信政策,又强调策。这是茅盾的。其实对我来说,完全是不茅盾的。政策是需要解读的,是需要去分析后做出判断的。而不是发了一个政策,所有的人都完完全全看得懂。要不然需要那些所谓的金融专家做什么?政策的出台,有时是模棱两可的,有时是前后茅盾的,有时又是跨时代的。所以你更要去客观冷静解读与思考。从大的方面,目前国家确实是想房地产降温,从而进行严励的调控。但是这个调控,并不是说使房价出现下跌,而是希望成为稳定,健康的产业,这才是管理层也期望的。但是调控,属于试图人为去干扰市场的手段,可能短时间内有些效果,中长远来看,一个行业除非是不要了。否则,行业还会是回归行业,市场总会是回归市场。你按得越紧,就如弹簧般反弹越厉害。而历史的调控也说明 了一点。同时,调控总不是长远之计,总会有放开的时候。
        那房地产调控是否没有办法从根本上解决问题呢?答案是:有的。但是必须要地方ZF舍弃掉对房地产财政的依赖,简单的理解就是自断财路。说到这里,很多人就清楚我想说什么了!没错,就是地价。我们清楚的知道,地皮归国有资产,政财归地方。也就是说这个地皮是实实在在的ZF财产。而目前国家采取的拍卖制,何为拍卖制?就是有底价,价高者得。这一个制度,一方面保护了地价,另一方面又推高了地价。起拍价是ZF定的,从最近十年多年来,起拍价是一年比一年高,甚至在调控的时候,宁愿流拍,也不愿意降地价。这就是实际情况。而开发商,为了生存,只能挣破了头往里钻,因为手中无地,就得等死,你拍了,你还有生机。现实就是这么残酷!以惠州为例,最近十年,地价涨幅达到400%,毫无疑问,这些地价成本,最终都会加在房价上。这就是在面粉贵过面包的情况下,你期望面包跌价,本身就是一厢情愿。(历史上的调控,从来不针对地价。所以注定成为空调的根本)。
        在论坛中,我偶尔有看到个别的空头说地价推升房价就是笑话。那怕开发商拿地价再便宜,在行情好的时候,开发商都不会便宜卖。首先会说这句话的,在对金融常识的理解就有问题了。没错,在行情好的时候,为什么开发商要便宜卖呢?这个不管是不是开发商,只要是商人,都一样追求利益。问题是,市场行情会一直好吗?理论上是不会。那为什么不见得在市场行情不好的时候,开发商主动去降价?还需要通过调控强制房价呢?这里面涉及了一个常识问题。就是开发商拿地后,在卖出的时候,这个时间周期土地的价格情况。比如五年前开发商一亿元拿下来了一块地,五年后开发出来卖。那么这个时候你说地皮成本是按五年前价格算,还是按五年后的今天地价算?只要不是傻子,这个时候卖出成本,是肯定是五年后今天的地皮成本算的,而不是按五年前的地皮成本算。我查过房地产相关的上市公司财务报表,大部份开发商的利润水平并不高,也就是5-10%。这显示不是暴利行业。那我们为什么认为开发商是暴利的行业呢?问题是在于开发商运用了杆杠的效应,是杆杠的行家,同时坐享了土地自然升值带来的利润,一下子成为了暴利的代表。  很典型的是:很多开发商拿完地闲置几年,都没有开发,人家都可以先给算出估值了。也就是说,那怕开发商不去开发。在ZF推高地价的情况下,开发商靠这个地皮赚的就很厉害了。这个和有没有建成成品楼盘没有关系,这个是自然土地增值。。而且闲置越久,利润越厉害。但是你说那天开发商去开发了,会拿当年的拿地价算,显示是不可能的,估值,当然以现在算。这才是房价只涨不跌的基本原因。所以调控,只要没有动到地皮的一天,我就不相信房价会有根本上的下跌可能。治标不治本,顶多在行情不好的时候,就是横盘一段时间,或者是微跌一点,要真正跌,微乎其微(当然,个别的城市或者局部的地区因为一些特定的情况,出现 下跌还是存在的,但是记注,这现象只是个别。另一个可能出现下跌就是外来因素,比如金融危机,自然灾害或者病毒等,但是这是外来的因素,并非调控的因素,要区分)
         除了地皮成本,人工,建筑材料和税收也大幅上升,而且在未来几乎是不可逆转的,那么在成本大幅上升的情况下,也同样会推升房价。所以你期望跌价,可能性又有多少?你现在只是寄希望在什么房住不炒或者金融动荡上,这个可能性又有多大呢?自己可以衡量。
       而我的看法是:在未来十年,房价会继续上涨,依然走牛。如果调控得好,那么就是稳步上涨,幅度放缓。如果还是成为空调,那么房价接下来依然会复制之前的走势,出现更加猛烈报复性的反弹。对于刚需者,我无数次表达,能上车,尽早,越早越好。时间会给你证明,叫你上车的对,还是劝你下车的对!!!

注:我来解释一下面包贵过面粉的一些实则情况。就是一些旧改项目。我们都清楚的是,旧改的目的并不是要这个房子,而是要房子下面的地皮。比如有两个一模一样的地,一块地上建了房子,一个地是干净的,价格一样!那么作为开发商,你认为他们会拿建了房子的地皮去开发好,还是拿干净的地皮去开发?显然,绝对是选择后者。前期已成建房子了,可以比喻为面包,而后者就是面粉。开发商如果拿面包,需要去推倒重建,不管是时间周期还是成本,都需要再次付出。而面粉,就可以直接在上面规划后起建。。。以深圳为例,很多开发不久的小区,有些才十多年,就去推倒重建,这个时候人家要的是这个地皮,是面粉,而不是面包。所以要把面包再次改为面粉!所以影响房价上涨的最大因素是地皮,然后是税收和建筑材材和工人成本。。有一些三流的开发商,拿完地之后,啥都不动,就闲置。就比如金山湖的那个源东集团。十年时间,啥都不动。当年才5000多万,今天估值超过10亿。十年间增值2000%。那么这个是开发商行为还是ZF行为?这10亿如何估的,不就是参考周边的地价。。以后开发出来,开发商会以当年5000多万的拿地成本算?所以在我看来,只要面粉一天不跌,房价跌的可能性又有多少呢?





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lschd : 10-15 21:18 威望 +1
秋爽_FSk : 10-10 23:10 威望 +1
青云上 : 10-10 20:57 威望 +1
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* 沙发 *   男人是泥 发表于 10-10 18:07
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男人是泥 发表于 10-10 19:10

我只是写给你看的吗?几个楼盘茶水费已经省下来?请问,是那几个楼盘?请细说。别含糊,让广大西友得利。还有,你说五月份到现在是十月份还在卖,请问价格是否一致,如果是,请列出依据。至于国庆看房的人多还是少,本人要另外的贴子上说过,没有去踩盘过,不加以评论。但是可以看数据。9月份的惠州的成交量已出月报,环比依然微涨。至于10月份,继续看成交量就清楚了。价格方面,以统计局为准。当然,统计局的是没有任何什么喝茶费的,这个你认可吧?到时看就清楚了

所读消息已撤回 发表于 10-10 20:59

行行行,我删了。国庆被砸的售楼中心像你的脸一样肿。

家里没矿! 回复 所读消息已撤回 发表于 10-11 01:03

两万哥都不敢出来了,这形势也就剩下这娃苦苦支撑了

我是喷子 回复 男人是泥 发表于 10-11 07:15

国庆除了金山湖那边的楼盘  其余地方我都去看了  没有茶水费这一说了,全部按照政府的备案价卖!网上能查到备案价,没去看过房就别瞎说了!

wenage 回复 我是喷子 发表于 10-11 10:32

马安江誉城了解下

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* 4楼 *  矛盾中 发表于 10-10 18:49
还深入谈一下?可笑!!!
这么能叽歪怎么不进下面帖子叽歪几句看看?
http://bbs.xizi.com/thread-4468145-1-1.html
现在看来,你不仅彻头彻尾装13,你压根就是个不要脸、厚颜无耻的主
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* 5楼 *  矛盾中 发表于 10-10 18:51

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* 6楼 *  高榜山子民 发表于 10-10 19:02
       无论是从国家政策,还是从金融手段、百姓钱包等角度来看,房价大幅上涨的日子已经一去不复还。今后的房价,除了个别热点城市的某个时段,会有偶尔的不理性的上涨,基本上,房价会回归理性。两个大湾区、京津冀地区和中部武汉、郑州、城市、合肥等热点城市,房价会保持与通货膨胀基本匹配的幅度,而内地大多数地级市、县城,或许还有小幅度下跌的可能,个别城市的二手房交易,就会非常困难。
     具体到惠城区和周边惠博而言,三环内,房价会相对坚挺,三环外的相当部分楼盘,除了以价换量,别无他法。
男人是泥 发表于 10-10 19:16

在今年的楼市中,有存在下跌的城市,如燕效,厦门等。也有存在大涨的城市,如海南,丹东等。这不是一刀切。这个就如前十年,全国房价在大涨的时候,惠州依然是趴在地板上。你说当时的政策不好?显然是不对的。但是有一句我无法反驳你的是:房价大幅上涨已经不复还。那么这个大幅,在你的认知道,是多少叫大幅?或者说没有大幅上涨,还是小幅上涨还是依然存在?那我这个贴子的主题房价要跌可能性根本没有。至于涨多少,这个看调控力度,也许未来调控得好,就平稳上涨。对应这个小幅上涨。 当然,咱说的是整体而言。未来分化我是认可以的。但其它城市有其它城市的特征,咱又不住那里,也不了解,就不加以评论。但是惠州,依然是低估。未来有补涨的条件和机会。。

吃瓜的农民伯伯 发表于 10-10 21:46

一个发展中国家,三四线城市的房价跟发达国家平均房价一样,理性吗?时间会让房价必然回归理性。

所读消息已撤回 回复 男人是泥 发表于 10-10 21:52

房价下跌的可能性根本没有???那个你嘲讽的跌了6块钱的贴子,你回复了就忘了?还是说跌6块不是跌,涨6块就是爆涨???你还敢说你这不是扭曲???说好的强迫症呢?说好的看不顺扭曲呢???什么时候自裁???!!!

男人是泥 回复 吃瓜的农民伯伯 发表于 10-10 22:20

弱弱告诉你,九月份成交仍然为正!那你。。。?

吃瓜的农民伯伯 回复 男人是泥 发表于 10-10 22:32

放心啦,老李

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一贯的啰嗦,没看完。只看到楼主否认国家房住不炒的政策,我就认定楼主绝对是一傻逼。你认为国家控制不住,现在不是都乖乖地控制得很好吗。国家就是担心大起大落,所以才没有出台更严厉的措施。目前的调控可都是地方政府的政策,见到有全国统一的调控政策吗?没有,只要全国统一出一招,立马全部死翘翘。以前的调控都是这样的。
梧桐李少 发表于 10-11 11:39

怎么可能一刀切???你知道地方债务有多重吗??指望国家拔款---地方ZF都不用搞生产了,地方GDP咋来???以前是盲目的发展,购房贷款都较容易,现在呢?限的目的就是不能再这样盲目发展了,不然真会引发通胀、泡沫风险。从现在房贷的严格、严谨来看,真不是为了调控降房价。

老无关 回复 梧桐李少 发表于 10-11 11:44

没明白你啥意思,特别是最后一句怎么绕到降房价上去了.

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* 8楼 *  恬涵曈 发表于 10-11 00:24
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* 9楼 *  煜火重生 发表于 10-11 00:41
棚改货币化安置逐步取消,预售制极可能取消,土地流拍严重,出生率下滑,老龄化加剧,房地产税在路上……还认不清楚房价形势的人,我觉得你真的很可怜。


我们空军与多军有一点不同:在房价非理性上涨的2016年,都能看到风险,行情好的时候都能在论坛上保持发声,提示风险。现在呢?想必只有不肯接受事实的乌龙哥还在论坛垂死挣扎了吧。氪金、傻鸭鸡、音乐情人、高三流水哥等这些多派最近哪里去了?不敢出来唱多了?日子不好混了吧? 还是怕被空军围殴呢?
我想,他们是认清形势了吧,认命了,大势已去,识时务者为俊杰



家里没矿! 发表于 10-11 01:00

中介。估计换工作了

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* 10楼 *  梧桐李少 发表于 10-11 08:35
看趋势吧


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这次讨论的挺理性的。这样多好。大家公平和气的发表意见。不要以人身攻击为目的。点赞
男人是泥 发表于 10-11 15:17

你觉得理性?你看看他们的语气。。就跟泼妇骂街一样。实则上的东西他们一个都拿不出。。

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* 12楼 *  龙游江南 发表于 10-11 15:27
未来佛山并入广州,升级为直辖市。惠州将成为广东省会,房子升值潜力很大,建议大家多买房子,未来惠州人都不用干活,躺床上数钱等死,哈哈
粽子哥 发表于 10-15 08:18

这个省会不可能。。

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* 13楼 *  男人是泥 发表于 10-12 16:24
老无关 发表于 10-12 16:28

要点脸好不,被批得体无完肤,没有一个人赞同,还好意思自己往上顶贴。

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请问下专家,金山湖的奥园领寓房价这几个月下降了吗?是否值得购买?
男人是泥 发表于 10-14 23:09

公寓和住宅没得比。现阶段并非是投资公寓的好时机,周边配套没那么快,有能力还是考虑住宅吧!

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