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[交流问答] 家居装饰装修合同签订注意事项

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  • 注册:2018-05-13

前言:
    历经挑选,终于敲定好了装修公司,你以为你可以这样帅气的签下装修合同,谁知合同中的猫腻一个又一个,被坑没商量,只能后悔不迭。现在家装市场极容易出现工程纠纷,如转包、挂靠公司、装修质量、拖延工期、预决算争议等情况。
    在装修之前有一个非常重要的环节,就是签订房屋装修的施工合同,但是装修过程细节繁多,一不小心装修业主可能就会忽略一些条款问题,造成后期维权困难。所以在施工之前先了解一下签订装修合同的注意事项是非常有必要的。
    作为西子的潜水达人,在众多案例和装修达人经历的基础上,整理归纳出如下注意事项,各位客官看完再签不吃亏。如有错误或不足,请客官们轻点拍砖,并留言补充专业意见。

适用说明:

(1)本注意事项指导适用于发包方(业主)。
(2)本注意事项指导适用于二手房翻新和毛坯房装饰装修。

一、合同签订应谨慎,仔细审核定身份
1、合同承包方应是经工商行政管理部门核准登记的,并经建设主管部门审定具有装饰施工资质的企业法人,应有工商营业执照和资质证书建筑装饰装修工程设计与施工*级,保证公司真实与合法,保证资质等级符合本次施工要求。
2、了解承包方的经营范围、社会信誉、履行能力,必要时考察已完工程、正在装修工程以及施工人员素质情况。

二、装修设计要明确相关资料要齐全
1、交纳设计押金时一定注明:“假如业主对设计方案不满足,应足额退还设计押金”,对于装修公司需要提供哪些图纸、哪些设计方案都应该有明确的说明。
2、要求装修公司提供设计方案和详细的设计样图,尽可能找专家进行预算报价方面的咨询严格审定装修公司提供的预算报价,以及报价中的材料、品牌以及样品,如若委托装饰公司挑选建材,则一定要保存好装饰公司提供的材料样品,以便日后检查对照。
3、将双方认可的工程预算书、全套设计、施工图纸均构成合同的有效附件。

三、装修预算与结算变动比例
有些装修公司往往会以低廉的装修报价获得业务,在施工过程中不断加码,导致装修开支超出预算。原因在于装修公司在装修报价中故意少报工程量、少算材料、或故意漏报装修必须的项目,到施工期间再增项增加报价。为了防止装修公司低开高走的报价,在签订装修合同时注意将预算与结算浮动写进装修合同中,并约定相应的处理办法和违约责任。如果有必要,可以选择装修监理来把关预算和图纸,陪同签订装修合同。除此之外业主还应注意,预算单上所用的材料既要有品牌也要有具体的型号、规格、等级、数量;计价单位应该前后统一。
  
四、合同版本的选择
在签订合同时,应该要求使用正规的合同文本。建设部和工商行政管理局曾联合制定了GF-1999-0206版《建筑装饰工程施工合同》,但是随着社会的发展,此合同中的一些条款可能并不能适应社会的发展,可以在此基础上进行修改和完善。当然,最终的合同条款以双方协商的为准。

五、合同当事人及各方代表
明确各方合同当事人的姓名、家庭住址、联系方式联系邮箱同时明确甲方的施工工地代表及乙方的施工工地代表,并明确约定双方的职责和权限。

六、明确工程名称和工程地点(精确到户),同时写清楚户型及房屋面积。

七、写明承包方式:包工包料、包工部分包料、包工不包料。

八、工程承包范围及内容
不论是家装还是工装,施工内容及要求都是装修合同的主要内容,如果该方面的条款约定过于笼统,就往往容易引发施工纠纷。因此,施工内容应当具体、明确,可以根据设计图纸明确使用的材料、施工内容、具体施工工艺等,力求准确,保证双方不会扯皮,不会因此引发纠纷。

九、工程质量标准约定清楚
1、工程质量首先要符合国家法律规定的强制性标准,在此基础上可以根据发包人的特殊要求,约定更高的质量标准,但如果约定低于国家标准,则约定无效。可以约定按照图纸内容,根据做法说明、使用的材料、施工工艺(明确施工工序)进行施工,遵守《建筑装饰装修设计规范》《住宅室内装饰装修管理办法》《建筑装饰装修工程质量验收标准》《建筑工程施工质量验收统一标准》等。
2、为了避免装修公司对装修质量不合格造成的费用而出现逃避责任的问题,在签订装修合同时,需要将“工程质量和验收”部分的重要条款加入其中,并可以根据双方实际情况,约定更加具体的补充条款。
3、值得一提的是,北京市的“家庭装饰工程质量验收标准”就足以满足我们大多数消费者的要求了。

十、材料提供问题
1、在签订装修合同时要规定装修材料的环保性能,如对水泥、砖、板材、油漆等装饰材料中的甲醛、苯、氨等有害物质的限量,但是有些装饰公司为了从材料中牟取暴利,故意在装修合同中漏掉有关材料环保性能的条款,侵害消费者的合法权益。对于采取半包形式的业主,这一点尤为重要,需要由装饰公司提供的夹板、胶粘剂、防水材料等都有可能成为室内污染物的重要来源。
2、详细写明有关材料供应的内容。材料供应的约定是涉及到家居装修质量和工程款项的重要问题,因此,无论是包工包料还是包工不包料都应在合同附件的材料清单上详细写明材料的名称、品牌、规格、型号、质量等级、单位、数量、单价、材料送达的时间和地点。
3、为了防止施工过程中产生僵局,可以在合同中约定,如果甲乙双方就材料质、价不能达成一致,导致乙方无法按时采购时,任何一方均可以提出终止确认程序,而由甲方自行采购。凡甲方采购的材料按购价供应乙方,并据实调整价差
4、双方应约定在施工中,甲方如有特殊施工项目或特殊质量要求,双方应确认增加的费用,可另行签订补充合同。

十一、写明合同总价款
1、合同中的总价款所包含的内容一定要约定清楚,因为装饰装修合同属于承揽合同中的一种,若采用包工包料的承包方式,那么该合同价款应当包括装修完毕之后所花费的所有费用,一般包括材料费、人工费、管理费、设计费、垃圾清运费、治理费、其他费用、利润及税金等。
2、水电费用应约定清楚由谁承担。这里的水电费用是指在装修过程中所使用的水、电以及其他的相关费用。整个装修时常一般都要2个月,除了工地现场的施工工具,不少工人的生活起居也会在工地内完成,因此对于水电费用由谁支付,应该问明并在合同中予以约定。

十二、工期
在装修行业中,工期是十分重要的,因为对于业主来说,可能会着急入住,也有可能着急开业等等,特别是对于大型的商业中心,其每延误一天开业所造成的损失都是十分巨大的。所以,发包人和承包人要在合同中明确约定施工工期,开工、竣工日期都是合同必不可少的内容。

十三、工期延误
如果发包人需要赶工期,承包人可以要求发包人额外支付相应的费用,以满足发包人的要求。同时要在合同中明确约定工期延误的情形,区分由发包人造成工期延误的处理方式、承包人造成工期延误的处理方式以及第三方或者不可抗力等因素造成的工期延误等。
一般对以下原因造成竣工日期延误,经甲方确认,工期相应顺延:(1)工程量变化和设计变更;(2)停电、停水而导致工程无法施工;(3)不可抗力;(4)甲方同意工期顺延的其他情况;(5)甲方未按期支付工程进度款,工期相应顺延。
但是因乙方责任不能按期开工或无故中途停工而影响工期的,工期不顺延。

十四、明确双方的权利和义务
1、应在合同中明确甲方的权利和义务。如甲方向乙方提供施工图纸,进行现场交底;全部腾空或部分腾空房屋,清除影响施工的障碍;对遗留的家具、陈设等采取保护措施;向乙方提供施工所需的水、电、气、电讯等设备,并说明使用注意事项;办理施工所涉及的各种申请、批件等手续;指派甲方驻工地代表,负责合同履行对工程质量、进度进行监督检查,办理验收、变更、登记手续和其他事宜。
2、应在合同中明确甲方的权利和义务。如参加甲方组织的施工图纸或做法说明的现场交底;拟定施工方案和进度计划,交甲方审定;指派乙方驻工地代表,负责合同履行.按要求组织施工,保质、保量、按期完成施工任务,解决由乙方负责的各项事宜;严格执行施工规范、安全操作规程、防火安全规定、环境保护规定;严格按照图纸或做法说明进行施工,做好各项质量检查记录,参加竣工验收,编制工程结算;做好各方协调工作;工程竣工未移交甲方之前,负责对现场的一切设施和工程成品进行保护;做好现场围挡、因施工产生的垃圾,乙方负责清运。

十五、工程变更
1、对于装修合同内容,包括施工期限、合同标的、施工项目、预算项目等需作出变更时,双方需重新签订协议。而对于合同附件的施工材料报价单,则应对材料的规格、型号、品牌、单价等作出具体的标示。工程项目及施工方式如需变更,双方应协商一致,签定书面变更协议(或变更项目预算表),同时据实调整相关费用及工期。
2、一定注明非业主意愿增加项目所需款项的比例,一般不超过10%。增减项目是不少业主都很头痛的,很多人在签订合同时最担心的就是这个问题。一般情况下,装修合同在签订生效之后,如果出现变更施工内容、材料的情况,这部分的工程款应该按实际使用计算,并且应当在变更前有业主确认才可以进行。

十六、付款方式
对于业主来说,前期付款的比例一定要尽量压缩,最好执行3:3:3:1制,以使自己把握主动
目前装修公司常用的分阶段结算付款的比例是:开工交底时支付全款的65%,泥木进场和油漆进场时再各支付30%,最后竣工时支付5%的尾款。

十七、明确验收的具体事宜
1、为了避免工程结束出现的墙砖脱落、木板发霉的现象,装饰公司却以材料不合格或业主保护不当为由拒绝返工。其实,未经业主验收且未投入使用的项目出现质量问题,应由装饰公司承担责任,并且业主有权拒绝验收。为了防止装饰公司以材料不合格为由推卸责任,发包方在材料交接环节使用《材料交接单》,在材料使用前交由装饰公司验收,并进行详细记录。《材料交接单》可将材料的品牌、规格、数量、单价、总价等信息记录清楚。
2、双方约定在施工过程中分下列几个阶段对工程质量进行验收:
(1)水电施工改造完工, 开关插座定位验收; 防水层经72小时试水不漏;
(2)泥工粉砌新墙完毕, 墙、地砖铺贴完工;
(3)木工吊顶,木制品完工;
(4)油漆工程完工;
(5)全部工程完工。
3、为确保工程质量,乙方每完成一道工序施工后,应通知甲方进行检查、验收,甲方收到乙方验收通知后,应当在48小时内组织监理和本方技术人员对报验部分进行验收,并填写相应的工程验收单。甲方收到乙方各工序工程验收通知后48小时内未组织验收的,应相应顺延工期。
4、凡验收不合格或不符合设计要求的各工序工程,由乙方进行返修,直至验收合格为止,乙方方可进行下一工序施工。
5、工程竣工后,乙方应通知甲方验收,甲方应自接到验收通知后两天内组织验收,填写工程验收单(室内装饰装修工程验收单),办理成品移交手续。
6、验收工程的方式可在合同中约定由具有资质的质检站来验收,这样业主就可以不必因请质检站而另付费用了。同时,业主应要求装修工程验收后,室内空气质量应达到国家有关标准

十八、售后服务
1、目前的装修过程还是以现场施工为主要手段的,因此对于完工后保修的条款也应该进行约定。对于水电、吊顶等施工项目的保修范围和保修时限都应该明确,甚至可以约定留存一定比例的保修金。一旦出了问题,装修公司是应该包工包料进行维修,还是由业主提供材料、装修公司上门维修,都需要说明。目前上海不少装修公司对于水电工程都是保修十年,甚至也有公司终生保修。
2、根据《住宅室内装饰装修管理办法》规定,在正常使用条件下,住宅室内装修装饰工程的最低保修时间为两年,有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。

十九、明确违约责任
合同订立后,双方应该严格履行合同约定的义务,否则要承担相应的违约责任。包括质量违约工期违约工程款支付违约家具和成品保护违约安全事故违约擅自使用违约

二十、纠纷处理方式
对于纠纷的处理方式,可以约定向当地建筑装饰协会请求调解,或者向当地建设主管部门或者消协投诉,若上述方式仍不能解决纠纷,可以约定向法院起诉。

二十一、常见霸王条款
1、“模版内不定期会调整项目单价,预算单价以签合同当期模版为准,不做更改。变化项目公司不另行通知到每个客户。”(装修公司单方面拥有合同和预算的变更权,对业主极不公平。)
2、“强电双色分线应加收费用。”(强电分色是装修施工的规定,必须做到)
3、“除主材外业主不得自购和减项,如自购和减项需要补公司的金额为:减项总金额的20%。”(如果合同中没有约定主材的范围,那么对业主来说会相当不利。)
4、“管理费和其他项目单价均为闭口价。”(这种闭口价的约定对业主来说没有任何的意义,只会让业主付出更多的钱。)
5、“强电按照50米一个单位进行计价。”(按照实际施工量收费是基本准则,这样的规定无异于抢钱。)

6、“甲方在验收合格后的十日内未结清工程款,将失去免费保修的资格”。(根据《合同法》规定,发包方未按期结算工程款,承包方可通过其他多种途径来寻求救济,承包方不能借此免除其所应承担的主要责任。)

7、“合同实施过程中,甲方如对合同中已确定的工程项目提出减项,须向乙方支付该项目预算款的10%作为减项费……”(根据《合同法》规定,这属于强加给发包方的责任,违背了权利义务相一致原则。)

7、“本合同中所标明的合同价格未含税金,如客户需要开发票另加税额”。(根据《消费者权益保护法》《税收征收管理法》规定,制定上述合同条款的承包方有故意逃避国家税收的嫌疑。)

8、“甲乙双方协议签订后,自乙方开工之日至甲方尾款交纳之日,乙方拥有甲方房屋的使用权”。(根据《合同法》及其相关的规定,承包方在施工过程中享有的权利仅限于与施工有关的各项权利,而不能将上述权利随意扩大于整个房屋的使用权。)

9、“工期自开工之日起60个工作日竣工。”(根据《建筑装饰工程施工合同(示范文本)》的解释:“工期应为协议条款约定的按日历总天数(包括一切法定节假日在内)计算的工期天数”。)

10、“工程质量标准:按照设计图纸和施工说明及有关规定进行验收”。(这实际上指由业主自己组织验收。实际上,目前已经有装修行业验收的国家标准(GB)、行业标准,建议签订合同前消费者应当熟悉验收标准,将具体的验收标准文件名称写入合同中。)

二十二、装修合同违约赔偿情况及对策


违约情况:
1、装修公司未与业主商议,便私自拆改了房屋,此时需要赔偿所造成的全部损失。
2、若工程质量与所签合同要求不符,装修公司需要在一定时间内无偿对其修理,必要时需进行返工。因装修公司原因致使工程交付逾期,装修公司还应承担工程逾期交付的违约赔偿责任。
3、因装修公司单方面原因致使工程逾期的,装修公司须按照逾期的天数,给业主赔付相应的违约金(该金额在事先签订的合同中已有约定)。对于逾期若干天数时间(时间在合同中已有注明),但依旧未完工的,此时业主有权利终止该份装修合同,并要求装修公司赔偿相应损失。
4、装修公司所提供的装修材料属假冒伪劣产品,经发现,业主有权对其要求赔偿相应损失。情节严重者,甚至可以终止合同。出于装修公司单方面原因而造成室内空气检测超标的,装修公司需负责治理空气质量,并做出相关赔偿。


应对策略
1、赔事件发生的7天时间里,索赔方需向被索赔方发出要求索赔的通知书;
2、发出索赔意向后的7天时间里,索赔方需向被索赔方提交全部详细的索赔资料;
3、被索赔方在接到索赔资料后的7天时间里,需给予书面答复,或要求索赔方进一步补充索赔理由和证据,若在这段时间里,被索赔方尚未做出答复,该项索赔将被认可。

    不管是哪一方造成装修合同违约,都需要做出相应的赔偿。对于装修合同违约赔偿的金额,在事先签订的合同里就应该有所注明。这也给签合同的当事人提个醒,要对合同违约赔偿这块多上点心。
共有1人赞这个帖子, 作者威望 +1
迷惑不解 : 11-08 09:20 威望 +1
  • 等级:职业侠客(Lev.4)
  • 帖子:433
  • 威望:450
  • 注册:2014-05-07
* 沙发 *   胡工 发表于 11-08 15:10
我看完两条就笑了。
第一:惠州有资质的公司应该不足5%,你的选择不多了,这里面有几家只做大型工装,还有几家约定10万或者10几万以下的家装不接,即使没有约定的恐怕也谈不上你想要的性价比,你选个我看看,纸上谈兵;

第二,你付设计定金的时候是事先肯定了这个公司的设计能力,而不是不满意就全额退款,满意和不满意全凭业主主观感受,没有标准,哪个公司会理你?你想的真多

剩下的就不看了,文字太多太官方,估计是道理大家都懂,根本没有实际意义
  • 等级:论坛游侠(Lev.2)
  • 帖子:272
  • 威望:274
  • 注册:2016-09-22
* 3楼 *  中深装饰 发表于 11-08 16:50
看看就好
  • 等级:新手上路
  • 帖子:5
  • 威望:7
  • 注册:2018-10-16
* 4楼 *  sky_wang 发表于 11-09 09:08
我个人觉得第一条不过分啊 第二个可以商榷 毕竟主观因素太多 满意的标准无极限
胡工 发表于 11-09 09:37

不过分,但是惠州没几家有装修资质的装修公司,做家装对资质没要求,公装才要求资质

我也来说说
  • 等级:星级商家
  • 帖子:1362
  • 威望:1683
  • 注册:2017-05-12
* 5楼 *  魔方盒子家居 发表于 11-09 10:00
精心写出来也是一份功劳,可以让装修小白稍微了解一下,不过也只是仅供参考,每一个公司都有自己的模式~
  • 等级:新手上路
  • 帖子:9
  • 威望:22
  • 注册:2018-05-13
* 6楼 *  有趣的阿林 发表于 11-09 11:13
合同处理的是原则性问题,这就要求合同是严肃、严谨的。通俗来说,合同就是“纸上谈兵”,无论是条款设计还是签字盖章细节都必须官方且正式。
先小人,后君子。订立合同时的要求和标准肯定是严格的,合同履行过程中也需要双方“适时”灵活协商。但是真的到了双方争议无法调和的程度,能保障甲方(业主)的权益的最大工具就是合同了。

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