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【购房干货系列】揭秘惠州购房贷款的那些内幕,80%的人都没搞明白!

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* 楼主 *   惠州楼叔 发表于 05-05 18:30


买房是一件大事,买房过程中总会遇到各种各样的问题,比如说贷款。步入“红五月”,楼市迎来一波热潮。近日,就有不少网友向楼叔咨询贷款的各种问题↓↓↓


贷款首付多少才合适?

贷款年限选多久比较好?

有钱了要不要提前还款?

全款买房是不是最完美?


莫急,今天楼叔就跟大家聊聊购房中,大家最关心的几个与贷款有关的问题。



一、要不要全款买房?
除非你钱多得慌!


一直以来,对于买房能一次性付清的,开发商通常会额外给予一定的优惠!但除非必不得已,不然楼叔绝不建议全款买房,原因如下:


01
从房产增值角度看:贷款买房增值更大


直接举例说明:假如小张2015年在惠州全款购买了一套房子,当时每平8000元,100平,总价80万。现如今房子涨到15每平,总价150万,小张等于用了80万将资产增值到150万。


而如果贷款买房,按首付3计算,小张等于用了24万(首付)+10.7万(月供3年总和)=34.5万,增值到150万,你说哪个更划算呢?


02
从月供来讲,贷款最能分散资金压力


网上曾经流传一个段子,1990年一个人当时以天价2300一平在上海买了一套房,一个月工资才80元。但是每个月要还60元的“巨款”,贷款30年,到2020年还清。现在还在还着每个月60元的“巨款”。试问一下,如果现在你每月还60元,你会不会睡着了都笑醒了?


通货膨胀,货币贬值,还怕什么贷款?!


举一个“反面”例子!

楼叔有个朋友的儿子2016结婚,女方家里要求一定要全款买房,死活都不肯接受贷款。女方家里一次出了60万,要求男方一次性也拿60万,60万对于普通家庭而言真不是一笔小数目,无奈,朋友家只能东挪西凑,信用卡都刷爆了…最后以一次性付清120万在金山湖片区买了一套房。


房子是买了,朋友家近几年却过得极其不开心,购房借了一大笔,装修再借一大笔,结婚摆酒用了一笔,然后生小孩……原本轻轻松付个首付慢慢还贷的悠哉日子,变得压力与日剧增,天天愁钱还债。朋友的儿子30来岁,愁白了头!



傻不傻,120万,在惠州2016年上半年首付买三套都可以……当然这是个例,但是真有很多人喜欢无债一身轻的状态,对贷款十分抵触。


楼叔先抛出自己的观点:千万不要把房贷看得太狭隘,你可以把买房当做一门生意,房贷就等于向别人借钱融资。那么房贷呢?就是一笔长期的低息贷款。有谁会一次性借几十万甚至几百万给你,而且可以30年内还清就可以?只有银行的房贷可以。为何不用呢?


二、首付越低越好?
当然是!


买房首付越低越好吗?毋庸置疑,一定是的!


01
首先你拥有更小的资金压力


在买房的时候,不少人会想着首付多付一点,这样每月能少还一点。从表面上看,首付付得越少,贷款越多,支付的利息就会更多。但长期看,降低首付其实能降低房价。


为什么这么说,因为首付越低,购房的门槛也相应降低,这样就能让更多人更早买到房,买房买得早,还款压力小,这个道理大家都明白。试问:2015年跟2017年买房的人,房价相差了多少?


02
可以购买到更优质的房产


比如一套100平价值100万的房子,首付4成,你得花40万;而如果首付只需3成,你只需30万,多出的10万,同样用40万,你是不是可以考虑购买更大更优质的房子?


03
多余的钱可以装修或做其他投资


首付少付了,那么手中的储备资金也就多了,无论是接下来装修还是选择其他投资理财方式均可,毕竟“手中有钱,心里不慌!”


所以楼叔的观点是:你在认真思考了现状和可能出现风险,比如家庭支出失业风险等等,房贷依然可以坚持2-3年没问题,那么本着这个原则,建议你尽量多贷,没有坏处,房地产现在依然处于上升通道。



三、贷款20年VS30年怎么选?
选30年!


有不少要购房的朋友也经常问楼叔,贷款选20年还是30年好,不用思考,一定是30年。原因如下:


01
每月还款利息小


单纯从月供来说,贷款30年一定是比贷款20年每月还款金额少。另外,货币是在不断贬值的,通货膨胀率越高,贬值越快,5年前100元还能买不少东西,如今100元能买点啥?所以,尽可能拉长贷款期限,没错。


02
可以买更大更优质的房子


这与首付越低能买更优质的房子道理一样。


03
如果选择提前还款,年限越久越划算


(详情见后文)


04
贷款30年,让你的生活质量大不一样


同为房奴,30年房奴总比20年房奴轻松,不信你对比看看!



四、等额本金VS等额本息怎么选?
选等额本息


还有人会纠结等额本金与等额本息的选择吗?楼叔建议:选等额本息!


01
等额本金前期还款压力大


贷款重要一个目的是分散资金压力。我们以30年房贷为基础,在前十年,等额本金与等额本息的还款金额差别不大,但是在前期,等额本金的还款压力大于等额本息。


举例说明:


小陈买了一套100平价值100万的房子,首付三成30完,贷款70万。


等额本息:每月要还3715,10年一共还款381000元

等额本金:每月要还4802,10年一共还款与等额本息接近。


02
选择等额本息换房卖房更划算


依然以30年房贷为基础,在还款前十年,如果你打算将房子再次售卖,那么等额本息的收益一定高于等额本金。


五、要不要提前还款?
千万不要


如果你选的公积金,没必要提前还,除非你公积金多得用不完,如果你选的是商业贷款,提前还款也是没必要。(道理同上,如果你想不明白,可私聊楼叔。)



从事房地产行业十多年

说到买房

楼叔见过各式各样的故事


有人拼命打拼都没拥有一套房

有人抓住时机麻雀变凤凰

有人因为保守犹豫悔断肠

有人通过不断买房,日子过得很辉煌

……



人生为了一套房子,值吗?

楼叔比较认可一段话:

房子对于我们而言

就像蜗牛的壳

虽然负重,但是心里安全

所以拼尽全力,也想拥有一套房


楼叔“购房干货系列相关阅读:

秒懂!购房条件、购房流程、购房所需费用一目了然

新房VS二手房,惠州刚需一族到底该怎么选?

售楼小姐姐绝不会告诉你的买房真相!第二点就扎心了……



聊到贷款就有这么多“内幕”

关于购房,里面的“套路”更多

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野孩 : 05-14 22:49 威望 +1
巭孬 :既然做叔就要稳重点,34.5万升值到150万,剩下的贷款不用还了么,150万里起 ..... 05-11 22:05 威望 +1
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同長
惠州楼叔 发表于 05-06 09:35

感谢关注

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果断全款买,然后贷比大额的装修贷,利息还比较低
浪里个浪喔 发表于 05-06 06:42

月供你供得起?装修贷没交楼会给你贷?

惠州楼叔 发表于 05-06 09:36

有钱任性,怎么都行

tanmka 回复 惠州楼叔 发表于 05-09 10:38

你怎么这么优秀,这么会算账·········· 全款买房总房价是80万,贷款买房却变成了34万了?

梦醒是空 回复 tanmka 发表于 05-09 11:46

楼主让银行把贷款给他免了。 是否要全款,我觉得看个人情况而定。一些有投资眼光的人,能把因贷款而省少的马上支出的钱,投资得变钱生钱,那肯定是选择贷款。但中国大部分只是普通人,没有什么人脉、也没什么眼光,也没什么后台支撑,当下承担不起投资亏损的后果。所以如果有钱多,与其每月还银行利息,而剩少的钱还是存银行,那还不如一次性付款,落得轻松。 因为我就是这类人,还贷两年后,发了点小财,考虑自身小民一个,没有钱生钱能力,就一次性把贷款30多万全还了。现在无债一身轻。

longxfen 发表于 05-11 15:54

银行最喜欢你这样的,装修贷款会比按揭贷款便宜?你怕是被人忽悠惨了吧,就算是增加30%,目前最便宜的贷款还是按揭贷款,一个是年利率,一个是平均月使用成本,完全没得比

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关键是要房子还要继续不断涨才行,如果惠州再来次房地产危机,我看你贷一堆钱还款日子怎么过。
惠州楼叔 发表于 05-06 09:42

对于刚需一族,房子是用来住的,竟然是住,那怕什么房地产危机!住房不炒,其他人同意吗?

benben1981 回复 惠州楼叔 发表于 05-07 08:57

看看日本房产泡沫,总有一天他们会同意的。

bobo18 回复 惠州楼叔 发表于 05-13 09:42

房价如果跌至你买房时候的一半价格,你还会还贷款吗?你100w买的房,现在50w了,你还不换贷款?

微信slzx2016 发表于 05-14 19:15

不要老是拿小鬼子的反面案例来做对比。。。。。。不去争辩‘看涨派’’和‘唱衰派’的对错。。。你这样的想法,买啥都不放心,买车下流水线就贬值。。。。还不是大把人做按揭????

benben1981 回复 微信slzx2016 发表于 05-14 19:25

孩子,惠州就经历过房地产危机,你查查历史。

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现在买个毛的房啊,去年接盘的今年亏大发了,光利率都亏了20-30万了,那么多人维权你看不到吗
西域欧阳锋 发表于 05-05 22:29

按一季度的成交的套数推算今年将卖出12万套到14万套左右,按中原地产的分析数据,今年惠州供货25万套,也就是还有11万套卖不出去!开发商压力很大!银行的压力也非常大!照这么推测,今年下半年利率还会再降,可能会降到基准利率!机率非常大!一套房还能再低20万到30万!

桂枝麻黄 发表于 05-06 10:56

去年接盘真的被套了么?好像也没有看到房价怎么降呀   什么时候才能降到我买得起呀。

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* 7楼 *  西域欧阳锋 发表于 05-05 22:22
大忽悠啊!

说得好像借银行的钱不用还似的

34.5万升值到150万你漏了算还银行的钱了!

等额本金,明明每个月递减总利息要低一大截被你说成每个月还更多的钱了
夏夜如烟 发表于 05-05 22:45

说的对,作者当我们文盲呢

天然呆 发表于 05-05 22:47

同意,整篇就是忽悠你买房子,买大房子,其他部分都是扯淡。

园田枫 发表于 05-06 00:00

同意。 贷款量力而行

惠州楼叔 发表于 05-06 09:43

没关系,时间会让你明白

乘风fly 发表于 05-06 10:09

如果建立在长期通胀的基础上,他说的没错。现在100万的等值购买力,过了十年,可能只值70万的等值购买力。这个要建立在钱依然越来越不值钱的基础上

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* 8楼 *  天然呆 发表于 05-05 22:45
你说说如果你手头资金投资收益小于房贷利率(目前5.88是主流),为啥不提前还款?目前无风险利率有5.88吗?
人和心 发表于 05-05 23:59

你属于钱多得慌那一种。

惠州楼叔 发表于 05-06 09:44

楼叔分析的是大方向,具体怎么选择每个人根据实际情况定!所谓具体问题具体分析

gasochild 发表于 05-13 11:25

通胀率没考虑直接不及格

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看西子第一次看完内容题纲就点赞!所有观点与我的观点无限一致!应该说房贷是目前利息最低的贷款方式且没有之一。
惠州楼叔 发表于 05-06 09:45

遇到懂的人,握手

kimi1988 发表于 05-06 10:42

车贷更低

peja16 回复 kimi1988 发表于 05-06 12:31

就是,三年免息!

板牙fang 回复 peja16 发表于 05-07 08:23

抬杠是吧!房贷5年内更低

微信slzx2016 回复 kimi1988 发表于 05-14 19:18

车贷是月利率,所有银行贷款里面房贷是最低的,不信可以到各大银行打听。。。。不要光听几厘几厘这个数字

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谢谢
惠州楼叔 发表于 05-06 09:45

不客气,觉得有价值楼叔就满足了

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80万的房子,贷款只要34.5万。这什么操作?这样的房子给我来一打
惠州楼叔 发表于 05-06 09:45

按前三年还款总额算的

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一不小心掉坑里了
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大忽悠!
惠州楼市供应量太大了,刚需可考虑,二手房等吧
微信slzx2016 发表于 05-14 19:19

人家是写给愿意买房的人要贷款的看的,无脑喷NM啊。。。

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* 14楼 *  吼一声 发表于 05-06 09:48
真相了!太有价值了,许多想不明白的,看完终于明白了。贷款这事吓死胆小的,有能力人会懂得用钱去投资,越来越富有!
惠州楼叔 发表于 05-08 15:45

握手!

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* 15楼 *  深品一蓝 发表于 05-06 09:51
这是近期看到最有价值一篇文章,为楼主点赞
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* 16楼 *  发起进攻 发表于 05-06 10:14
我房贷200w 30年用什么方法好?银行给我等额本息4.5利息每月还款1w
惠州楼叔 发表于 05-07 09:13

等额本息不错!

sam001 回复 惠州楼叔 发表于 05-14 15:55

等额本息 怎么理解呢?

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* 17楼 *  ganluliang 发表于 05-06 11:02
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* 18楼 *  秋意正浓 发表于 05-06 11:06
说得好像有点道理
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* 19楼 *  sammi828 发表于 05-06 11:14
贷20年比贷15年多9万元,然后我对比了一下,2014年9万元很多,2019年9万元也特么很多啊!果断选了15年。
惠州楼叔 发表于 05-08 15:46

也没毛病,有这样的还款能力是可以的!

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* 20楼 *  vangundy 发表于 05-06 11:27
这个道理鬼都懂,2300一平方 100平米一套房 供30年 月供没1500都有点难,还60元月供。
潇湘湖泮 发表于 05-06 14:25

贴主当大家小学都没毕业

西域欧阳锋 回复 潇湘湖泮 发表于 05-06 22:35

是帖主小学没毕业,不知道哪里抄的。经常在一些自媒体看到这种文章。

惠州楼叔 发表于 05-08 15:51

网上流传的段子,观点在于通货膨胀的可怕~

lanhu 回复 西域欧阳锋 发表于 05-17 10:45

直接举例说明:假如小张2015年在惠州全款购买了一套房子,当时每平8000元,100平,总价80万。现如今房子涨到1万5每平,总价150万,小张等于用了80万将资产增值到150万。 而如果贷款买房,按首付3成计算,小张等于用了24万(首付)+10.7万(月供3年总和)=34.5万,增值到150万,你说哪个更划算呢? 脑残不,贷款买房增值到150万,那剩下的月供不用还了?就算卖掉赎楼不一样要把剩下的本金还掉

吖若01 回复 lanhu 发表于 05-17 15:27

资金使用率啊。你本来要付80万的,首付24万,剩余的56万是不是可以用于其他投资收益啊?那你收益回来的钱是不是可以再次利用啊?感觉现在的人脑子不会转。可能还是需要做金融的人才能考虑资金使用率的问题。

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