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全国百强房企63家布局惠州,在惠储备项目236个

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* 楼主 *   另类人7 发表于 07-22 09:18
在粤港澳大湾区的历史机遇下,百强房企已有63家布局惠州。在他们之中,有人时运相济,土储充备;有人暂无阵地,但始终伺机而动。对他们来说,进驻惠州,就如“奥运会最重要的不是胜利,而是参与”那样,不一定要大获全胜或是一炮而红,但一定要参与其中,在夯实各方投资方信心的同时,最好能分得一杯规划利好之羹。

截至目前,全国百强房企中,已有63家布局惠州。

当前待开发项目286个 百强房企承揽236个
7月8日,在众多房企的激烈抢夺中,惠州楼市下半场火热开局。这一天,惠南科技园的一块5万多平方米商服地块挂牌出让,吸引了碧桂园、华发、中交、佳兆业、中粮、招商、星河、龙光等诸多房企参与竞拍。历时9个多小时的轮番较量,碧桂园最终以6.1亿元的价格成交,楼面价5061.56元/平方米,溢价率高达96.6%。

随后几天,地产圈人士言必谈此事。除了吃惊房企们对惠南科技园未来发展的心理预期,更感叹惠州这块热土已经独获品牌房企的青睐。

事实上,房企们扎堆争夺惠南科技园地块,只是品牌房企竞相进驻惠州的一个缩影。据不完全统计,截至目前,全国百强房企中,已有63家布局惠州。另据惠州中原地产统计,当前惠州待开发项目286个,百强房企承揽236个,占比达到82%。

先知先觉 品牌房企率先入惠
外地品牌房企布局惠州的历史,比较有据可查的,已有15年之久。2004年,合生地产以地王价格拿下如今的帝景湾地块,开创了外地房企进惠发展的“元年”,惠州市场迎来第一轮的规模扩张。

自此之后,龙光、万科、海伦堡、富力、中信等外地房企陆续来到惠州。在这些“先头部队”的带领下,天地源、碧桂园、保利、深业鹏基、中洲等相继进入惠州人的视野,惠州市场正式进入群雄逐鹿的时代。及至当前,这份外地房企的名单,已经多不胜数,难以细算。

纵观过去十多年间品牌房企布局惠州的脉络,会发现2015年是个分水岭。2015年以前,身处沿海城市、空间储备充裕,同时独具自然资源、地理区位优势的惠州,颇受品牌房企的喜爱,但真正要深耕于此,却总缺点动力。2014年,进驻惠州水口开发项目的某西北房企,就曾流露出退出惠州市场的想法。“消费力不行,市场不好做。”当时的操盘手不止一次这样评价惠州市场。当初进驻惠州,相继开发出万科城、双月湾的万科,也在随后的几年从惠州市场上销声匿迹。

2015年以后的惠州,因为粤港澳大湾区的发展利好,以及交通路网的“佩奇”,真正成为品牌房企眼中的“香饽饽”,粤系、闽系、赣系、沪系等品牌房企不断进入,品牌与规模之争愈演愈烈。无论是新力地产“一城二十几盘”的大规模进军,还是碧桂园的“凡地必抢”,房企们畅谈在惠的战略布局,无一例外会用“深耕”二字。

此时的惠州,是一座来了就不想走的城市。

加速布局 多种形式抢占份额
身处当前的市场格局之中,细细端详各方力量暗自较劲的情景,颇有点“你的过去我来不及参与,你的未来我奉陪到底!”的魄力与势头。尤其从今年开始,这种势头更为迅猛。

今年2月份,粤港澳大湾区规划纲要发布。受此影响,品牌房企加快了布局惠州的步伐。今年3月份,记者曾对进驻惠州的全国百强房企做过盘点。彼时有近半数房企都在惠州持有项目。时过半年,惠州市场又增添了许多百强房企的身影。

以上半年的土拍市场为例,无论是以4.7亿元夺得石湾商住地的美的置业、一掷千金连获北站新城两宗地块的雅居乐,还是以4.78亿元高价斩获龙门县城中心地块的中粮地产、火拼争抢惠南科技园地块的8家房企,亦或是日前拿下惠阳秋长地块的融创,每宗地块成交的背后,总少不了外地品牌房企的身影。

据惠州中原地产最新数据统计,截至目前,全国百强房企名单中,已有63家布局惠州,持有项目并不断寻求更多的土地储备。

因为品牌房企的扎堆进驻,原本单一冷清的土地市场,变得多元而喧嚣。在各方抢夺下,惠州这个一直被认为“土地资源充裕”的城市,优质地块越来越少。面对核心优质地块“一地难求”的现状,房企们除拓宽了布局惠州的地域半径,将视线放开到了博罗、龙门这样的次中心区域,还以村企合作、收并购、三旧改造等方式,加大对优质地块的掠夺。

这些品牌房企的进驻,直接改变了市场格局。惠州中原地产战略研究中心总监叶晓燕介绍,近两年惠州TOP20中,百强房企占据70%以上的席位,今年上半年达到75%,TOP13被百强房企全部包揽,“据不完全统计,当前惠州待开发项目286个,其中百强房企储备项目236个,占比达到82%。”

静候时机 一批房企在路上
“六年前离开惠州的时候,外地房企只占据惠州的半壁江山。如今不过短短几年,惠州市场已经多出许多新面孔,全国百强房企有一大半都进驻了惠州。现在的惠州市场,已经不是我印象中的那个惠州市场。”曾在惠州某房企担任高管的周先生,最近重回惠州市场,不由感叹。

周先生不知道的是,在已经进驻惠州,并持有项目的百强房企之外,还有未入百强房企名单,或还未有项目储备的一大批房企已在来惠州的路上。

在一家招聘网站,记者看到曾在江北荣灿地块中与惠州失之交臂,并参与了惠南科技园地块竞拍的招商蛇口发布的招聘“发展经理”岗位的信息。该岗位的职责描述中,首先就是搜集惠州土地项目信息。“该公司在华贸有办公地点,目前正在洽谈南部新城的一个地块。”有业内人士透露。

已经进驻惠州几年,还未取得核心地块的某外地房企,为了赢得在惠州市场上的一席之地,尝试了合作开发、收并购等方式进驻发展。“我们一直在密切关注惠州的土地市场,希望能有更大的收获。在没有更多声音发出来的时候,希望通过品牌建设,让惠州老百姓认识我们、了解我们,为后期深耕惠州做准备。”该企业负责人表示。

另有一家上市房企负责人透露,粤港澳大湾区规划纲要发布后,进驻惠州发展已经不单是企业战略布局之举,而是夯实外界投资信心之举,“粤港澳大湾区未来发展前景光明,是新一轮改革开放的探索区和增长引擎,惠州作为湾区重要节点城市,未来发展不可小觑。集团布局在此,不仅体现集团的战略眼光,更体现企业的盈利能力和资金实力。”

叶晓燕认为,随着湾区大势渐成,惠州在湾区得天独厚的区位条件及市场空间,将进一步成为品牌房企特别是龙头房企战略布局的重地,未来竞争不可避免,且规模之争、份额之争将更为激烈,“对于品牌房企来说,在未来的规模竞争、品牌竞合中,房企应寻找新的平衡关系。如平衡生存与扩张,有货为王、现金为王,算好账很重要;平衡供应与需求,错峰供应、渗透需求,实施红海竞争里的蓝海战略;平衡量与价格,价格预期适当引导,尊重供需关系,走量为上。”

革新理念 推进产品更新换代
有人士认为,外地品牌房企进驻惠州市场,最大的意义是革新了惠州的人居理念,给市场带来了更符合人居需要的产品,“很多品牌房企规模化、专业化发展,肩负的是城市运营商的角色,在进驻惠州开发的过程中,带来更为先进的人居理念,以及更加完善的配套设施,提升了惠州人民的居住水平。”

对此,叶晓燕也表示认同。她回忆,2002年以前,市场处于萌芽起步期,当时的产品价格低、品质感不强、产品单一,以多层住宅为主,客户市场趋于封闭,本地自住客户为主;2003-2005年是成长期,产品已经逐渐出现多样化,并开始注重社区配套及园林规划,客户仍然趋于封闭;2006-2009年是发展提升期,这一时期大盘涌现,产品结构更加多样,市场也出现豪宅概念,楼市热点区域出现并随着城市发展变迁,客户市场区域开放,深圳客户开始活跃;进入2010年,市场开始进入品牌发展期,深圳品牌进入并大举开发入市,产品素质得到全面提升,中高端产品在供应结构中占比加大,客源以惠州、深圳为主,组成相对稳定的比例,“进入2015年,市场开始进入多元发展期,规模、品牌、竞争、竞合,从前端到终端都有更多元的模式出现,品牌汇聚,在城市群视角及红海竞争下,逐渐衍生出企业多元化、产品多元化、营销多元化以及客户多元化等特征,外溢需求活跃,本地需求释放接近阈值,外需上升并成为主力。”

对于几位业内人士的介绍,记者在走访市场时也深有同感。近年来,随着外地品牌房企的重仓加入,惠州楼盘欧式、中式、新中式风格可选性越来越多;同时,越来越多的楼盘更注重人性化设计,在强调人与自然互动的同时,更融入了健康、休闲、亲子等元素。此外,新力、碧桂园等引入的“铝模+爬架”的工艺,也颠覆了以往传统的木模工艺,更加低碳环保、平整度更高、更不容易空鼓渗水等,受到市场的认可与欢迎。

下半年潜在供应14.2万套新房 大亚湾担纲主力
时间如白驹过隙,转眼之间,2017年的上半年就走到了史册之中。回首上半年楼市,各区域角色鲜明,博罗县是供销“担当”,惠东县是价格涨幅“担当”,而惠城区则凭借“金山新天地”的规划利好,成为网红“担当”。如今下半年接踵而来,惠州楼市格局会发生哪些新变化?又会有哪些区域参与感十足,再任楼市“担当”?


潜在供应1500万平方米
说起下半年的供应情况,让人不由想起年初做市场预测时,多个地产机构曾预测今年的新增供应将逾2000万平方米。这个供应量按照上下半场的比重划分,上半年的新增供应应过千万平方米。如今一年过半,盘点上半场的市场供应情况时,会发现受市场环境、政策环境的影响,实际供应并没有那么多。

据悉,受春节、工期及房企推货节奏的影响,今年1、2月份的新增供应处于历史低位。年后随着粤港澳大湾区规划纲要的出台,市场预期增强,3、4月份出现了一波供应热潮。但进入5月份后,政策观望窗口期的影响,部分房企放缓了推货节奏,供应再次回落。至上半年结束,全市新增房源67658套,同比下降15.86%,新增供应691.81万平方米,同比下降了16.93%。

随着下半场的到来,受业绩压力和资金压力的叠加影响,房企们一改5、6月份的观望心态,加快了推货入市节奏。据惠州中原地产数据统计,下半年,我市潜在供应近1500万平方米,潜在供应房源14.2万套。刨除因工期延后或其他因素放缓入市节奏的情况,下半年实际有效供应仍近900万平方米,相比上半年有了巨量增长。

从区域来看,下半年大亚湾区将成为供应大户,潜在供应面积326.09万平方米,供应套数30902套;其次为惠城区,潜在供应面积298.9万平方米,供应套数25404套;惠阳区以237.22万平方米、22628套的潜在供应位居第三。

其中,惠城区的金山湖片区潜在供应面积115万平方米,体量居各片区之首,下半年预计有16个项目入市,供应量最大的为华润金山湖项目;其次为江北片区,潜在供应面积101万平方米,下半年有15个项目入市,供应面积最大的为中骏尚城;水口片区供应54万平方米,下半年有7个楼盘推住宅产品,供应量最大的楼盘为合生上观国际。此外,龙丰片区有3个楼盘推新,以蓝光雍和园的推货量最多。

90-140平产品竞争加剧
此前,在预判下半年市场时,惠州资深地产评论人、惠州天策行总经理李建峰分析认为,下半年市场供应量非常庞大,且都集中在三、四季度,尤其是9、10月份上市,市场在短时间内会出现供过于求的状态。在需求端,由于小阳春大量消化了前期的购房需求,造成下半年的购房需求不足,市场难以形成热销的局面。

“下半年惠州市场将进入高供应量的周期内,竞争格局更加激烈,房企操盘压力也更大。”一位业内人士也表示。

如今,随着7月份的到来,此前的数据统计以及后市预测,都变成了实实在在的房源。据惠民之家统计显示,7月仅惠城仲恺区,就有28盘5500套房源扎堆亮相,其中不乏嘉和盛世、悦江府、保利和悦华锦、中海阅江府等纯新项目。从推盘类型来看,7月有推新计划的楼盘中,虽不乏高层、小高层、洋房、复式、别墅、公寓、商铺等物业类型,面积区间在20-149平方米,但仍以90-120平方米为主。

从7月份的市场表现来看,下半年的供应潮已然提前。在合纵联行提供的一份下半年新品供应数据中,记者看到,四区三县有90%以上的楼盘都选择在7、8、9月、10月份集中入市。

在推货周期“碰车”的同时,让房企操盘倍感压力的,还有同品竞争加剧。“最近一段时间,160平方米的产品特别受欢迎,这是因为市场上的同类型产品比较少。”7月10日,在蓝光雍和园,销售顾问范小姐告诉记者。

记者从合纵联行提供的下半年推新产品一览表中了解到,除惠东县以外,其他各县区密集入市的,几乎全是“90-140平方米”区间的3-4房住宅产品。只有极少数项目,如新力城、德威江誉城、御豪庭、领地蘭台府、东旭千江月有叠墅或别墅产品;奥林匹克花园、碧桂园滨江府、泰丰千花岛、合生上观国际、中洲华昕府等有160平方米以上的大平层产品。惠东县因为近海的地理特殊性,下半年推售产品多以50-90平方米的滨海度假公寓产品为主。

“下半年供应量激增,预计市场会回到一个横盘震荡的市场格局,预计价格会出现明显分化状态,部分区域价格上调,同时部分区域价格下跌。对于购房者来说,下半年的可选择性增多,而且会出现部分楼盘以优惠价格重出江湖,所以对于消费者来说,下半年是一个比较好的购房时机。”李建峰认为。
共有1人赞这个帖子, 作者威望 +1
划破心脏 :不管市场咋样,努力赚钱才是王道。 07-24 09:38 威望 +1
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* 沙发 *   活的太累 发表于 07-23 09:14
死劲吹。反正吹不死的。
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* 3楼 *  桑德兰 发表于 07-23 09:22
库存多,但价格继续涨的话,也是买不起
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* 4楼 *  划破心脏 发表于 07-24 09:37
明明是事实,有些人就是不愿意相信,
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* 5楼 *  划破心脏 发表于 07-24 09:38
不管市场咋样,努力赚钱才是王道。

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