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为什么不建议你买二手房

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最近在水岸城下定一套二手房,顶楼带装修,所有费用交易下来平均单价大概1.25万,网上对比了很久已经是同小区最便宜的一套了,结果算下账,悔到肠清。二手房交易的费用项目是蛮多的,比如契税、中介费、评估费、赎楼费等等,我尽量压价,但也要将近十万,坑爹的的业主几乎是一分不肯出,如果是新房估计这数字只有三分一!第一套住房,加上我夫妻两人公积金挺多的,而且惠州商贷利率特别高,所以我自然不会放弃公积金贷款,但二手房公积金首付要4成!二手房首付比新房高了十余万,瞬间感觉鸭梨山大,但也没办法了,定金都交了那就打算啃吧……然而后来了解到公积金贷款年限比二手房还短了不少,公积金的贷款年限等于30减房龄,商贷要和公积金年限一致。谁都知道公积金的利率低,说白了买房用公积金贷款就是想蹭一笔第一贷款,结果这么算下来给了高首付还占不到便宜,而且因为贷款年限短了,每月的月供压力骤增!那业主是个销售,脾气火爆,态度傲慢,一副爱买不买的样子,都怪自己一开始不专业,碰上个中介也是业务不精,自己没顶住他们逼定的套路下了定金,现在想想这套房真不如买附近的新房(哪个我就不说了免得有广告之嫌)。综上,如果不是对住房万分火急,而且价格没有比周边一手房低个20-30万以上,二手房还是得慎重考虑,要知道房产的升职空间二手房一般都是小于一手房的,那些惜售想卖高价的业主还是让他们自己留着当传家宝吧,房龄越大越不好出手(除非碰到人傻钱多的水鱼)……
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拨开迷雾定尘埃 : 2019-12-17 23:51 威望 +1
老黑哥 :优秀好贴,良心说明。 前事不忘,后事之师 2019-12-13 16:27 威望 +1
小海带2019 : 2019-12-13 14:15 威望 +1
流星1980 : 2019-12-13 05:47 威望 +1
花班牛 : 2019-12-13 01:06 威望 +1
西柚_xoof : 2019-12-12 22:38 威望 +1
乔帮主 :你也是想省那几十万的装修款吧! 2019-12-12 19:27 威望 +1
波动的阳光 : 2019-12-12 18:35 威望 +1
该用户已被封号 : 2019-12-12 13:35 威望 +1
西坛潜水艇 :买房应该多看看,1.25万均价可以买江北一手房了、、、、、、自住无所谓,水 ..... 2019-12-12 11:29 威望 +1
无昵称懂吗 :你怕是不知道现在的期房有多少坑 2019-12-12 11:24 威望 +1
@Xizi_4GK4sfBo : 2019-12-12 10:48 威望 +1
begn0 : 2019-12-12 10:30 威望 +1
china中文 : 2019-12-12 10:24 威望 +1
刘子判 : 2019-12-12 09:46 威望 +1
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* 沙发 *   vip715 发表于 2019-12-11 18:12
我当年也是买的二手房,不过没赎楼费,业主自己赎楼。其他都有,中介费最多,给了1.5W,其他都还好。纯商贷,30%首付,基准利率。

到现在都住3年多了

我系大头仔 发表于 2019-12-11 18:55

借楼一用,看到最后笑了,楼主自己就是:人傻钱多的水鱼

鸡鸡复叽叽 回复 我系大头仔 发表于 2019-12-11 19:14

我是当了一回人傻钱少的水鱼,不惜自曝家丑,劝诫还没上车的朋友不要重蹈覆辙

哆啦a梦HZ 发表于 2019-12-11 19:15

假如想首付低点 让中介搞又有个高评估费   其实打算买二手房的就应该多了解清楚

惠州买房找吴骏1 回复 鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-12 09:49

你水岸城几期?现在什么价?

有话直说呀 回复 惠州买房找吴骏1 发表于 2019-12-12 15:08

这个人发的帖子不是真的

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二手房总体来说性价比会比一手房高
鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 18:22

一般二手的东西性价比都高于一手,但房子除外

隔壁家小廖 回复 鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 20:04

买之前没做好功课!!!

久发 回复 隔壁家小廖 发表于 2019-12-11 23:38

用户被禁言,该主题自动屏蔽!

久发 回复 鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 23:39

用户被禁言,该主题自动屏蔽!

隔壁家小廖 回复 久发 发表于 2019-12-12 09:36

你懂个锤子。

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不满二就是这样 税费高,建议可以再找找 不用急
鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 18:37

我那套是满五唯一,但赎楼费和中介,评估费等等并不便宜

久发 回复 鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 23:40

用户被禁言,该主题自动屏蔽!

ivanningqi 发表于 2019-12-12 10:14

不管新房二手,契税是都要交的。你满屋唯一的话,个税就没啦,就契税啦,剩下律师见证什么的都千来块,评估费是比较高点,大几千。 中介费都是由人来讲啦,通常1.5, 赎楼费那就是坑了,中介过桥很贵啊 。

晒月光 回复 鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-12 10:17

赎楼费你出了,一样算进总价里的,算首付里,就少贷点款了。

海上花落 发表于 2019-12-13 01:18

中介费不都是3%吗?

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* 5楼 *  梧桐李少 发表于 2019-12-11 18:23
二手房本来就会提高首付及相关费用、、、、、、、、、、、
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站在卖家看一点问题都没 房产子我出手实收多少就多少  其他的买家的 一开始肯定是这么讲的  你自己没有了解清楚,怪不了谁   二手房里交易所有产生的费用都是很透明的了。只是你不了解 是你不知道,并不是别人坑你。
鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 19:56

这么说吧,一开始没人跟我提过赎楼费用,交了诚意金以后才知道,然后中介一开始承诺我说公积金也可以做3成首付,我自己没做好功课有责任,但他们的行为算不算欺骗?

哆啦a梦HZ 回复 鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 22:02

把房价评做高点  贷款多点 首付就低点了   还是没经验啊   我都了解了一遍 最后还是买新楼盘  不急住

鸡鸡复叽叽 回复 哆啦a梦HZ 发表于 2019-12-11 22:04

你说的我已经考虑到了,目前已经做了高评,但因为公积金贷款要4成首付,做完高评仍然比一手房高出不少!

哆啦a梦HZ 回复 鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 23:28

买了就安心住吧  新盘预售风险也高  我同事 仲恺区 就有三个中招    一个光耀 荷兰小城14年买的 烂尾 拖到19年才交 没房产证 另一个 源东云锦 本来说是17年交房 现在都2020年咯  再另一个  钱隆樽品合同是今年12月30号  现在都停工了 没希望

鸡鸡复叽叽 回复 哆啦a梦HZ 发表于 2019-12-11 23:33

新房买品牌房企风险会小很多,万一真出问题索赔起来开发商也赔得起,那些本地小房开还是算了

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买二手房,起码打听多几个中介,吊在一家中介手上,等死,找多几家,
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买二手房本来就要预算这些,业主一般都是讲实收。
鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 19:52

所以很坑啊,所有费用和风险都要接盘侠去承担,性价比比不上一手房

jason_ou 回复 鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 19:58

自己不专业,交点学费变精明,你也不亏了。

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我当时买的,中介费,税费,税费是按第二套房算的,也要6万这样,水岸城4期,不带装修的,中间楼层112方户型,16年时候1万零800一方,请参考
鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 19:52

水岸城4期之前一手业主是什么时候拿的房产证

阿尔法西 回复 鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 19:56

看栋数的,前面几栋的是15年,比如50栋到55栋这些

vip715 发表于 2019-12-12 08:30

我是不是算幸运的,16年春节前签的合同,所有费用算在内折合6200/平不到。过完年就涨了。卖家急用钱或者说信用好,也没反悔。

阿尔法西 回复 vip715 发表于 2019-12-12 22:04

算,够果断,不然出多几十万你懂的

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好好观察,今年底明年初有一波房子要入市。
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多那十来万就压力大了?公积金也不高嘛。
鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 19:46

公积金余额大概不到十万吧,我的意思是公积金贷款额度已经封顶了,没表达清楚

外贸袜店 回复 鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-12 00:00

你买水岸城几期?

鸡鸡复叽叽 回复 外贸袜店 发表于 2019-12-12 00:02

一期

惠州扛把子 回复 鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-13 11:07

这个价格算合理了,二手房首付是比较高点,主要是中介费和过桥费的问题,这个你没有谈好,我16年买的一期二手房带装修1万块

鸡鸡复叽叽 回复 惠州扛把子 发表于 2019-12-13 11:42

中介费加过户费才1万?

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你买的几期?顶楼带装修1.25w,这个位置合理价格了,附近几个楼盘没有这么便宜的了! 我前段时间买的是四期!1.38w呢!个人觉得合适就好!问题就出在你既然选择二手房,为什么不多了解一些?你中介费1.5万,按1.5个点算,你的房子不超过120平,而且是123期的?中介费+过户费+契税+评估费封顶6万!跟10万还是相差大点的!不过羊毛出在羊身上,以后卖把费用摊回单价去再出售!
鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 19:50

隔壁某在售项目同样的学位,新房才1.2不到,新房过户费少,还能找中介返佣。而且水岸城周边建筑密度太高了,基本没有太多发展预期了,以后增值潜力比不上旁边一手……

呵呵123456 回复 鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 20:16

江阅城? 你都会说新房,装修不用钱?再者,那边三环外,又在三环路边上?你认为开放商没有考虑过?最后啊,水岸城8期了,当时每一期卖的价格不一样,能比么?现在有差价也是!何况培智学校那片准备建的小学,方便度也同!三环外的到时有没机会过来都一定!都说了,买房本来就是自己觉得合适就好,卖房也一样!

呵呵123456 回复 鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 22:59

江阅城? 你都会说新房,装修不用钱?不用一起计入成本?再者,那边属于三环外,又在三环路边上,你晚上去水岸城二期靠近三环路那几栋听听,你认为开放商没有考虑过这些因数?最后啊,水岸城已经8期了,当时每一期卖的价格不一样,能比么?现在不同期有差价也正常吧!!何况培智学校附近都准备建小学了,你觉得哪里方便?开发商卖房时说什么就是什么,卖完政府说什么也是什么,三环外的到时有没机会过来读都不一定!都说了,买房本来就是自己觉得合适就好,卖房也一样!既来之,则安之

碧海蓝天666 回复 鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-12 10:05

了解清楚点,看看有多少个楼盘有四期的楼间距大

东江围城 回复 鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-12 10:33

挨着医院那个八期?中海阅江府可是马安地段哦

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* 13楼 *  来惠搞一枪 发表于 2019-12-11 19:38
没做好功课

现行商贷利率之下,惠州的一手房是大坑。惠州很多低水平的中介包括一些网站,也是偏好搞一手或者只能搞一手,因为只要把你带路过去登记个手机号就万事大吉了。

现在这行情,惠州不少二手在装修尚可的情况下,比售楼处都有2成的折价了。装修全送,这算是惠州二手房的优势。你对比一下,签订一手合同后,不论流动性及交房期间的租房费用,新房搞到能租能住的状态,比同小区的带(送)装修的总价差了多少。

以一只羊价格买入一手期房,期待大约7年(交房后毛坯空置)有流动性后,以现在的一头牛的价格售出获利,现在不那么玩得转了。总体还是建议搞一套次新二手房带装修,以租养贷,养一只下蛋的母鸡,租金当鸡蛋。这才是投资惠州/惠州买房正确的路子。
鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 20:04

得看什么地方吧,金山湖周边二手房跟新房持平,甚至高于一手房……

来惠搞一枪 回复 鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 20:13

多看多比较

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公积金挺多,直接用公积金付款啊
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* 15楼 *  男人是泥 发表于 2019-12-11 19:52
经常看到一些购房者在选择一手房和二手房的时候纠结,(主要是新手较多),一般买的大多还是选择一手房,因为他们的计算的时候,只是计算现有的成本。比如像楼主所说,二手房比一手房费用高之类,经常看到的是表面的东西。而对于有买过房或者说有经验的人来说,一般买的反而是二手房,这是为什么呢?(可以从公开资料查,新楼盘成交的,8成以上是首次购房)


1.理论上, 同等地区二手房要比一手房便宜。(除非是特殊情况,比如受备案价影响,有些一手比二手便宜,这在行业叫倒挂)但是实则上, 同一个小区,卖出的时候,二手房往往比一手房(即开发商如有剩余的情况下)要便宜!


2.一手房最大的风险,是你无法把控的风险,比如烂尾,规划有变化,开发商承诺与事实不符等。而二手房基本不存在这样的风险


3.配套,除了一些成熟的地区,很多新盘配套存在较大不确定性,等待时间周期长。而二手房配套是你看得着摸得着,房子质量,结构,公摊,配套情况,甚至物业等等,一般来说都较为透明。那里不足,或多或少你也清楚,风险相对较低。


4.很多新手,在计算的时候,往往拿出税费计算,得出二手房比一手房要付更多的税费。但是往往忽视的是交房周期的成本。一般来说,二手房交易完成后,你的房子可以马上利用了;而新房,是需要等入伙交房的。这在时间上,你是有成本付出的。(一般新房从认购和交房,大多数是二年时间,甚至有些还要更久一点)而这二年时间,是有成本的。你要计算这二年,如果去租或者你租别人住,成本是多少!按3000X24个月=72000元。你在计算二手房的时候,是否有算过一手房和二手房交房时间差的成本呢?


以惠州为例,前期因为受备案价影响,一手房比二手房有明显的优势,所以这也能解释为什么一手房旺,二手房低迷的一个原因。因为价格是倒挂的!但目前惠州的备案价到期后,并没有出台新规,即是政策真空期,后面备案价怎么走,还真不好说。但从现实来看,惠州一手房的备案价是明显放开了,近期上浮不少。


而另一个对二手房不利的因系是:二手房在银行评估的时候,一般是以市场价打7折左右为银行认同价。即是实际一百万的房子,银行评出来可能是70万,按70万给你做按揭。这就造成首付要比一手房要出不少的情况。。按惠州惠城区的状况,二手房的首付可能要接近5成,对于资金不是太充沛的人来说,压力相对要大得!同时,二手房在银行的按揭比一手房不确定性和交易复杂性也要大一些(一手房基本是开发商和银行打好关系,按揭一般相对稳定)。


综合来看,如果你资金不是太充沛,同时不是太急于入住,选择一个较满意的一手房是较为现实的选择。但是要做好长期的心里准备!(指的是需要你做好相应的功课,对楼盘,开发商,配套,规划等等做好充分的了解)。但是如果是资金较为充沛,抗风险力较低,偏向投资型,首选还是二手房。因为二手房相对一手房来说,要靠谱多!!
鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 20:06

说得挺好,但有一点二手房再转手难度远高于,一手房,投资型选二手房如何理解?

男人是泥 回复 鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 20:12

不管你是买一手房还是二手房,到你手里转都是二手房。这两者对于个人,没有区分。人家开发商卖楼盘,宣传费付出多少?还建了一个超豪华售房处,请了一帮中介,银行等等,这些成本付出是二手房业主无法相提并论的。选择一手和二手房,决定权在你身上。但是对于有经验或者有多次购房人的士来说,一般都选择二手房较多。至于你选择的的房子好不好转手,升值怎么样,这个取决于你的眼光了。我这个贴子,主要讲明的是很多人在计算二手房的时候,只看到二手房的税费,并没有计算一手房交房的成本,那个成本不比二手房税费少。。至于选择一手和二手,就从自己的角度考虑了。不过对我来说,我现在买房从不看一手!就算是找新区域,我也只找二手出手的。(从性价比看,二手房比一手房要高出不少,日后慢慢理解吧)

西坡居士 回复 男人是泥 发表于 2019-12-11 21:28

我完全相反,从来不看二手房,只看新楼盘。道理很简单,二手房被人家赚了一笔了,哪有买一手房痛快?

男人是泥 回复 西坡居士 发表于 2019-12-11 21:41

这就是新手的心态了。感觉让别人赚了,所以买一手房感觉就只是开发商赚一次而已。这种心态如果放到股市中,你就会经常买低价股一样。衡量的标准是价值与性价比,并不是人家赚与亏。人家转100手也好,没转手也罢,衡量的只是它值不值的问题。如果不值,纵然是人家亏出翔,还是不值!

独角兽2017 发表于 2019-12-11 22:23

在理,没有什么实力的或者没有什么关系的应该去买一手房。但凡有点能力的在目前的情况下还是选择二手房最好,二手房也一样可以做到市场评估价贷款,只需要找一下关系就可。如果是一次性付款的最好选择优质的二手房,社区配套等都相对完善,也不存在任何的风险,但是赎楼这个费用让买家出就有点说不过去了。

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同买二手房的明确告诉你,满2的税费不比一手房税+维修基金高多少,唯一的差别就是中介费,一般可以压到1.5个点,当然你房子总价高中介费也相应增加,至于赎楼费用,应该就是这套房便宜的理由,羊毛出在羊身上。同时建议首付不多买一手,二手房一般首付较高(评估费低于市场价),对有充足资金的人买你这套房子就值了
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赎楼费为什么要买家出?这不都是默认卖家自己赎楼的么,除非有提前声明。评估费是千分五,不要发票打5折。满五唯一的房子首套过下来,所有费用不超过6万才合理。
鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 20:02

所以感觉最坑就是这点了

落泪的精灵 回复 鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 23:22

需要赎楼中介都不提前说,这得有多黑心

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新房大把,干嘛要接盘二手房噢。
鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 20:04

后悔了……

那一年我醉了 回复 鸡鸡复叽叽 发表于 2019-12-11 20:22

买了就算了,想开点吧

呆萌猪 发表于 2019-12-12 14:07

二手房买了可以直接装修入住,环境朝向楼层慢慢挑。一手房你挑个屁期房还要慢慢风一两年才交房,说不定还买到烂尾楼或者是鬼城!西子拉横幅维权的不少了

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* 19楼 *  廖明轩 发表于 2019-12-11 20:27
听说一般二三线城市,房龄大于15年的银行都不给贷款的吧,意思说基本要全款买房
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商个贷可以做比住房公积金年限做长的,可以自己找商贷银行办理

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