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深度解析!疫情过后,惠州楼市将迎来3大变化

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* 楼主 *   惠州楼叔 发表于 02-22 13:38

犹记得临近春节,汽车站、轻轨站、高铁站以及机场内,无数人带着大包小包的行李,喜气洋洋地等待着返乡车辆的到来。殊不知,一则消息让众多人停下了返乡的步伐。


2020年1月,由新型冠状病毒引起的肺炎疫情汹汹而至,先是武汉发生多起病毒感染事件,后该疫情在短时间内席卷全球。自疫情蔓延后,全国各地的交通、人流、行业等各方面的管制逐渐升级,各行各业无奈按下暂停键。



作为我国重要经济支柱的房地产行业,为防控疫情,纷纷出台多项楼市政策,关闭售楼处、取消看房、开盘、认筹等一切线下聚集性活动。在疫情影响下,2020年,惠州房地产市场将发生什么样的变化?


03年非典对房地产市场的影响


回顾近代,中国最近一次出现此类事件的时间,是2003年的非典(SARS)。2002年11月,首个非典病例出现在广东,2月份随着春运大潮来临,世界各地出现多例病例,次年3月份非典进入爆发期,7月份正式结束。


非典从出现到结束,整整用了8个月,对当年的楼市造成了一定的影响。2003年,全国房地产销售面积同比增速3月、4月出现一定幅度的下降,随着疫情的控制,5月份,房地产整体销售面积开始增长,第二季度的销售面积依然增长33%。


(来源:国家统计局,伽马智库整理)


因中国当时处于人口红利的爆发期和城镇化高速发展期,非典疫情并未对楼市销售造成明显影响。而该年8月,国务院通过文件首次明确房地产国民经济支柱地位,自此,房地产行业进入高速发展阶段。


2019年12月,首例新型冠状病毒感染的肺炎病例出现在武汉,在2020年1月的春运大潮下,新冠肺炎疫情在2月份出现大爆发。对于此次新冠肺炎的疫情峰值,钟南山院士表示:疫情初步估计在2月中或中下旬一点在南方达到峰值,全国来看应该是在2月中下旬,预计4月底基本稳定。


相比2003年的非典,新型冠状病毒因国家反应速度快,现今医疗科技更发达,短短两个月即被迅速控制。由于新冠肺炎疫情人传人的速度更快,覆盖省市更多,国家随即管控升级,停止一切线下售楼活动,此次疫情对房地产市场的影响更大。


新冠肺炎疫情与非典宏观环境存在差异


房地产市场需求取决于人口、货币等因素,而新冠肺炎疫情作为突发性事件,只要及时控制,对房地产市场仅产生阶段性影响。随着疫情明朗化,住房需求也将恢复正常水平,但因新冠肺炎疫情与2003年非典的时间点不同,宏观环境存在较大差异,所面临的影响也不同。


首先,房地产所处的发展阶段不同。2003年的非典时期,中国经济正处于工业化、城镇化的前期,经济增速上行,国民住房需求不断扩大,短期内的政策调整和应对空间更大。


当前疫情发生的时间,正是历经20年发展后,房地产市场规模已达高位的时候,商品房销售开始出现负增长,购房需求平稳,疫情后,房企恢复时间较长。



其次,楼市的政策基调不同。非典时期的房地产市场基调为刺激购房,带动楼市发展。非典后,国务院和银行出台了一系列针对房地产行业的新政,市场恢复迅速。现如今的房地产调控以稳为主,“房住不炒、因城施策”为主基调,后续国家或会出台多项房地产调整措施,促进疫情过后房地产企业的发展。


最后,房地产营销渠道不同。2003年,互联网刚刚起步,房地产销售多依靠售楼处以及老带新推荐。而在2020年新冠肺炎疫情爆发阶段,互联网发展火热,房企们借助线上售楼处、VR看房、直播等营销方式储备客户,增加了房地产销售与购房者之间的联系。


疫情后,惠州楼市或迎3大变化


回看新型冠状病毒肺炎疫情期间的惠州房地产市场,各房企响应国家号召,暂停项目建设、关闭售楼处,取消一切线下看房活动。进而导致一季度房地产销售走弱、房企开工、施工节奏放缓、土拍市场趋冷。


据惠民之家统计数据显示,自1月28日到2月8日,连续12天,惠城区网签数据为0。除此之外,1月24日、1月25日两天的网签数据也为0。随着疫情时间的延长,预计2月份,惠州网签数据将跌落新低。


(来源:惠民之家)


不仅如此,疫情期间,人人闭门不出,新房市场尚且能借助线上售楼处、VR看房,直播、销售一对一服务等营销方式在一定程度上达到增加储备客户的目的。反观二手房市场,在疫情防控期间,惠州数千家中介门店关门歇业,因市场特殊性,即便中介有储备客户,也无法将客户业主约出门看房,成交量惨遭滑铁卢。


另外,由于疫情影响,土拍市场也出现了延期拍地的现象。据1月30日,惠州市公共资源交易中心仲恺分中心发布公告显示,原定于2月3日挂牌出让的三宗总起拍价超11亿元的商住地延期交易。


(来源:惠州市公共资源交易中心仲恺分中心)


在严峻的疫情下,春节假期继续延长,除仲恺三宗地块延期外,惠州多宗地块出让也纷纷遭到延期。直至2月12日,春节后惠州首宗商住地挂拍方顺利出让。


受此影响,预计第一季度,惠州房地产销售、开发以及土拍成交均可能出现同比负增长。


随着疫情逐渐明朗化,楼叔预测,疫情过后,惠州房地产市场或将发生这三大变化:


1、楼市小阳春延后,房价出现短期下跌。


尽管银行以及人保监会出台多项政策延迟还贷,但开发商偿债高峰期将至,为快速回款周转,部分大型房企及本地房企将会在复工之后,推行特价或折扣等方式,冲解1-2月积压的任务,房价有望出现短期下跌。


此外,从历年返乡的情况来看,正月十五前后均为返乡热潮,同时也是房地产销售增量阶段。因疫情影响,第二轮爆发点将延续至14天之后,即3月初依旧会影响地产市场销售。


疫情会滞后需求,但不会消灭需求。预计第二季度,惠州楼市将逐步稳定,下半年逐步回暖,小阳春变成小盛夏或小金秋,成交量迎来一次集中性反弹。




2、中央政府出台一系列“抢救楼市”政策。


现金流、回款率是房企运营的重要指标。疫情期间,春节假期延长,房企销售中断、项目停工,员工无法正常到岗,但房企欠银行的贷款得还、房租水电得交、员工工资得发......但凡现金流不足的房企,均难以支撑到疫情结束。


据南方都市报调查报告显示,广州受到疫情冲击的民企合计超过九成,四成受访民企表示账上现金支撑不过2个月,企业盼市场尽快恢复正常,最希望能减免租金和减税降费。


(来源:南方都市报)


惠州房企现状与广州不相上下,除去少量大型房企账上的现金流维持时间较长外,大部分中小房企的现金仅能支撑2-3个月疫情之下,中央政府势必会出台一系列楼市维稳政策。


2月12日,全国共有三个城市先后出台了针对房地产行业相关的提振政策,分别是无锡、西安、深圳。截至今日,全国已有超十个城市出台相关维稳政策,其中涉及到纳税申报及税款缴纳的延期,信贷还款时间的适度增长,推迟或分期缴纳土地出让价款,开竣工时间延迟在疫情期间可不计违约责任等多项维稳政策。



基本每一条都是实实在在缓解房企流动资金的压力,包括延期缴纳出让金、延期缴税等,甚至对银行提出不能盲目抽贷、断贷、压贷的要求,切实做到了“救市”。


接下来中央将针对惠州楼市出台何种政策?敬请期待吧!


三、短期内客户购房更关注物管服务。


众所周知,新型冠状病毒引发的肺炎疫情具有人传人的特征。恰逢春节,人群聚集且无法外出,物业管理服务及社区消毒、社区检疫等成为业主关注的重点。


疫情出现后,佳兆业、中洲、中海、碧桂园等惠州多个大型小区迅速组建了应急防疫小组,提前采购防疫物资及做好防疫工作。小区封闭管控、每日两次覆盖式消毒、重点部位如电梯按钮覆换保鲜膜......


(佳兆业物业)


在2月12日新增的三例确诊案例中,有两例通过社区排查查出。在疫情严峻的形势下,物业管理的行为极大反映出该小区的安全性。疫情后的购房者们经过一个多月的亲身体验,在选择时将更为看重项目的软性物管服务。


此外,在购房者们无法外出看房的情况下,房企们各显神通,利用线上售楼处、VR看房、直播等方式,掀起了一股线上看房热潮。疫情过后,房企们双管齐下,线上线下两手抓,营销方式将迎新变化。






原以为2019下半年是房企的寒冬,过去了便春暖花开,谁曾想,这个冬天有点长,也有点冷,稍微没扛住,企业将不复存在。


疫情过后,愿每位房企深思:什么,才是企业长久立足市场的根本?通过这次短期冲击,未来在拿地、产品、资金、营销等各个方面将如何提升,如何布局。


(来源:惠州楼叔综合自网络)




如对惠州楼市有兴趣

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(备注:变化)


共有11人赞这个帖子, 作者威望 +11
開心肥豬 : 03-02 20:49 威望 +1
太平日子 :最大的变化就是租房的房客强迫房东免租减租!!!!! 02-24 13:47 威望 +1
潇湘湖泮 :楼主的意见历来就是鼓吹涨涨涨,一看你发文就知道结果了 02-24 09:54 威望 +1
共渡难关共闯明天 : 02-23 00:05 威望 +1
惠东温荣华 : 02-22 22:38 威望 +1
烨丽红美容院 : 02-22 22:07 威望 +1
zt764022540 : 02-22 21:49 威望 +1
DGB123 : 02-22 21:35 威望 +1
中喃海 : 02-22 21:30 威望 +1
买房卖房找蒋洪波 : 02-22 17:26 威望 +1
欧兰特电动晾衣机 : 02-22 16:08 威望 +1
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* 沙发 *   yysyy 发表于 02-22 14:11
你就直说降不降价吧,谁在乎你卖了多少?
惠州楼叔 发表于 02-22 16:29

短期会降价,但降的幅度不会大,目前各大房企开始释放折扣,房贷利率也有所下调,在上半年购房是一个较好的时机。

快哥 回复 惠州楼叔 发表于 02-22 21:37

忽悠

寧靜~致逺 发表于 02-22 22:11

支持你的说法!

七月份的雪 发表于 02-22 22:30

现在很多房企没钱了,外面发了很多债。这两年是高峰期,,为了回本,不得不降价,定

廖记 发表于 02-22 22:51

恒大7.5折

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反正我去年是想买,但现在不想买了!
阿达智控 发表于 02-22 21:32

长篇大论,这才是真实想法。我也是…

vgjffhg 发表于 02-22 21:51

炸房恢复农林

小晴空°开新 发表于 02-22 22:47

为什么呢?

廖记 发表于 02-22 22:51

为什么?

培琢 发表于 02-22 23:05

现在不买,下半年就会后悔的。

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只分析形势,也要告诉老百姓对策啊。假如楼叔的分析是对的,那么我们应该怎么做呢?首先,期待疫情过去后的小阳春,假如不出现,就不要出手,其次,等国家救市,假如还是没有出现,就不要出手。对了,不是还有疫情后的降价吗,这个要特别说下。刚开始降,千万别出手,假如一直降,就一直不要出手。不要听忽悠,看数据。
平安归来666 发表于 02-22 17:32

这些文章肯定不敢唱空,主要都是引导你们买

jeffreys 发表于 02-22 21:42

没有,他就是忽悠你去买

廖记 发表于 02-22 22:52

大家不要出手,等降价

勇者无惧666 发表于 02-23 07:21

是抄袭的

lzx_lmx 发表于 02-23 07:47

典型的炒房思路!

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楼市必跌
烨丽红美容院 发表于 02-22 22:10

能跌多少?

砼心砼德 回复 烨丽红美容院 发表于 02-23 16:04

目前的百分之3-15之间吧

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房住不炒!房住不炒!房住不炒!
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商品房降,宅基地升
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那我是不是特倒霉?去年国庆前在大亚湾买了一套
667号 发表于 02-22 21:39

恭喜!接盘侠

穷锉矮 发表于 02-22 21:40

有钱人

小晴空°开新 发表于 02-22 22:49

去年本想买 太贵忍住了

海宝来了 发表于 02-22 23:24

能在大亚湾买的都是有钱人,大亚湾基本都是一万多

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非典和这次没有可比性,非典的时候停工了吗?影响远远不够这次大
平安归来666 发表于 02-22 17:28

关键很多人观念会改变,不想在城里呆了

烨丽红美容院 回复 平安归来666 发表于 02-22 22:11

说的好像真的一样

sai001949 发表于 02-22 22:53

可以参考,但没有对比性,这次潜伏期太长了,就比较难一时控住

不屈服 回复 烨丽红美容院 发表于 02-24 19:58

真还有这种感觉了

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你应该担心不是买不买跌不跌而是买了烂尾,小企业肯定要死一堆,很多年轻人应该知道自已财务状况多差了,全是借的,会限制消费了
平安归来666 发表于 02-22 18:10

真的,这样下去后果不堪设想,还好我去年没买,好险,否则生不如死

爱如风过 发表于 02-24 02:31

你穷,不代表别人也是借钱啊

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开发商肯定要降价出售,不然怎么回银行的开发贷,回不了款还不起开发贷那就只有破产烂尾了。所以肯定是一大波降价促销
烨丽红美容院 发表于 02-22 22:13

反正我等掉到15年的价才有钱买

dengjinchi 回复 烨丽红美容院 发表于 02-23 07:50

想太多了,一降沒人买了,要么死掉或微降,不会大降

尧文 发表于 02-24 01:33

开发商和银行之间没有协商的余地?银行把开发商吸干也不给他们留点后路?

用户名已被查封 回复 尧文 发表于 02-24 09:02

如果银行会给开发商留后路现在就没有光耀的烂尾楼了,每年都有很多开发商资金链断裂倒闭

BBCASD 回复 用户名已被查封 发表于 02-24 22:33

光耀好像银行借款好少,大部分是民间借贷。

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2020年1月就有四十多个开发商破产倒闭了。2月疫情影响会有更多
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龙丰附近还有什么盘么
房泽码 发表于 02-22 20:40

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降价好像没什么可能
sai001949 发表于 02-22 22:56

预售价不变,企业给打折扣,那还不是价格低了?19年都95.96折卖了,2020年除了刚需,谁去买来投资,自己的钱都缩水不少了都在观望

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关键想农村
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03年正是国家经济增长快速发展期,20年国家及全球经济增长都开始放缓了,根本不能同类比较,如果是疫情都涨,那岂不是很多人搞事?
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保命要紧,命都没了,要房子干嘛?
达斯·瑞文 发表于 02-23 11:28

要是有钱买房一家都在城市,就不会过年回来隔离十四天!要是有钱买大房在家隔离也有空间运动!不用宅的那么难受!!所以更有动力买房!

總有刁民想害朕 回复 达斯·瑞文 发表于 02-23 11:35

买地皮自己建!

达斯·瑞文 回复 總有刁民想害朕 发表于 02-23 12:49

对!楼顶建菜园。化糞池产肥料,自给自足!!

东江下的码头 回复 达斯·瑞文 发表于 02-23 20:44

你就一派胡言

达斯·瑞文 回复 东江下的码头 发表于 02-23 21:30

你姓胡??

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曾经某位大佬跟我们吹水的时候说过,这次疫情是偶发也是必然的,为什么呢?因为人住的密集了,迟早会出现类似情况,国土这么大,全部人聚集在一起,就像笼鸡一样 ...
ljtang 发表于 02-23 04:30

那他提前囤好口罩没?没有就跟没说一样,他可能今天说了这明天又说了那,就个大嘴巴而已。

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我觉得房价又会飙升。
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这次影响和非典不一样

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