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金山新城纯新盘——佳兆业时光道,到底值不值得买?

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* 楼主 *   惠州楼叔 发表于 2020-12-04 19:28


论2020年惠州楼市关键词,“金山新城”一定榜上有名!


自2019年9月金山新城正式宣告启动以来,该片区的开发热潮一波高过一波。如今,万科、旭辉、华发、中海、隆生、佳兆业等品牌房企扎堆进入“造城”,金山新城正以日新月异的面貌呈现在惠州人面前。



金山新城房企分布图,点击可查看大图


金山新城每有新盘推出,都备受关注,临近年底,更是摄人心魂。


最近,楼粉们问得最多的楼盘,当数即将面市的金山新城纯新盘——佳兆业时光道。话不多说,楼叔实地亲测:佳兆业时光道值不值得买?年底想购房的朋友一定要看!




佳兆业时光道位于惠城区惠州大道马安段34号,楼叔当日上午11点从江北华贸出发,走惠州大道,15分钟到达项目。




迫不及待,直奔大门!





产品




回溯今年6月3日,佳兆业19.65亿拿下金山新城东区JD17-01-01号商住地块,楼面价约5717元/㎡(大家猜猜备案价会去到多少呢?)。11月,地块案名确定为“佳兆业时光道”。




这个各大房企竞逐的热门片区,每有房企拿地,必受瞩目。佳兆业时光道也不例外,从拿地之日起,关于项目的猜测就从未停歇!




根据备案公示显示,项目总投资465888万元,占地面积116300平方米,建筑面积466000平方米,主要建设25栋商住楼、1栋商业楼、1栋幼儿园、地下室以及其他配套设施。


楼叔也一直关注着,佳兆业这次在金山新城,能有怎样的“出品”。


走进营销中心,客观说,时光道的寓意还是挺美——留住时光!现代人忙忙碌碌,多希望时光慢一点,钢筋水泥混合物也需赋予一些灵魂的气息,项目名字楼叔给个好评!




诗情画意完,还得顶着寒风,继续品楼。




目前项目可见的园林,不算特别惊艳,但呈现的也看得出用了心。


金山新城项目众多,各大房企在园林打造上面都不含糊。佳兆业时光道,以“城市山林”为主题,期待建成后的观感。(原谅楼叔,对于尚未成形的园林实在品不出个所以然,楼叔看来,园林交付面貌与后期维护才是关键!




接下来要划重点了!楼叔本次踩盘耗时最多,研究最久的房屋结构与户型部分了!


板楼

塔楼


目前,市面上常见的就是板楼与塔楼两种房屋样式。通俗说像平板一样结构的,东西长南北短(长大于宽)的结构,就是板楼;像塔一样形状的多为塔式结构。板楼的如中海阅江府,塔楼的目前大部分高层都是塔式结构,如隆生西江花园、金融街等。



板式结构,图为中海阅江府一期



塔式结构,图为隆生西江花园


若要问哪个结构好?当然不能一概而论。板式与塔式结构各有优缺点。


一般而言,板楼户型方正,布局合理,多为南北通透的户型,采光好;当然,规划较好的塔楼在具备自身优势同时也兼具一定的板楼优势。





佳兆业楼体、户型

分析


如果楼粉们在挑选房子时候,不知道怎样挑选居住舒适的楼盘,楼叔可以教大家简单的三点:一是看楼体和布局,二是看楼间距,三看户型。接下来,楼叔将从这三方面来测评一下时光道的居住体验感。




楼体结构:


仔细观察,会发现项目一期采用的是“创新”板楼设计样式。楼叔特别研究了一下,这种创新的结构,在传统的板式结构上,对梯户比例作出优化,进一步降低公摊面积,提高得房率。




高层住宅的得房率一般为76%左右,楼叔获悉,项目改良后的板楼,得房率却达到了约79%,部分甚至高达约81%,通常小高层才有这么高的得房率。


楼间距:


项目为围合式布局,这样布局的好处在于楼间距更开阔,相比行列式和点群式布局,园林被包围在正中央,确保了业主的视野、采光和隐私度,小区环境也相对安静很多。



▲项目效果图


据悉,佳兆业1期仅规划5栋高层,楼栋间最大楼距约101米,通常,楼高:楼间距=1:1.2较适宜,项目一期的楼间距,远远大于规定的平均值。



图为佳兆业时光道1栋

户型


再来看看户型,这次,佳兆业推出建面约78-116㎡四大户型,楼叔认为,尤其以78㎡户型出彩。


78㎡,可做三房


放眼望去,金山新城板式结构最小户型的,找不到比78㎡更小的。建面约78㎡户型,卧室全朝南,可做三房。




▲建面约78A户型


通常建面在90㎡以上的户型,才能把客厅开间做到3.5米。令楼叔意外的是,佳兆业这个78㎡户型,也将两厅开间做到约3.5米,进深达到约6.8米。楼叔实地测量,该户型的房间均为南向,居住舒适。小户型具备大户型的居住体验感。



95㎡,大阳台


建面95㎡的户型,可以理解为78㎡户型的升级版,板式结构的得房率都不会低,楼叔了解到,这个户型的得房率约80-81%,这点深受居家一族喜爱。



▲建面约95㎡


楼叔认为,这个户型最大亮点在于开间5米+的主阳台,够开阔,能满足多种视觉美感需求。站在阳台,马安河公园美景一览无余,小区风景也可尽收眼底。




116㎡,南北通透可做4房


建面约116㎡,南有5.7米宽的大阳台,北有与餐厅相连的大飘窗,全屋南北通透。室内通风采光都不错。楼叔第一感觉是,公卫做得特别大,优缺看个人喜好。




▲建面约116C1户型


C2户型,建面约116㎡,改善型购房可考虑。



▲建面约116C2户型

楼叔观点:板式78㎡户型,刚需一族首选。房间也较为灵活,可设计为三房,大部分需求基本都能满足。对于首付预算有限,但又追求居住品质的刚需一族而言,确实是不错的选择。


95㎡升级户型,主阳台是奢华享受;116㎡满足改善型需求。本次出品,评价三个户型确实各有各的精彩不为过。





配套




看完产品,楼叔打90分!走出营销中心,接下来要细细品下周边的配套了。


楼叔环绕项目一周,项目北面临近惠州大道,南面紧挨规划中的马安河公园,西面相邻规划新建的惠州中学实验学校(九年制),加上项目自带的幼儿园,12年公立教学,孩子上学不愁。但对比起成熟的江北与金山湖片区,规划中的金山新城肉眼可见的配套还并不精彩。



项目旁规划的惠州中学实验学校地块


但值得一提的是,便利的交通让项目能共享金山湖周边配套。待规划的湖山大桥建成后,可直接连接金山湖岛内、华润万象天汇、惠州印象城、金山旅游岛、信利康5G智慧园……也只是一脚油门的事情。金山新城的前景大可不必担忧。




楼叔观点:急着入住,对周边现有配套期待较高的购房者,可能会有些许落差!但买房需用变化发展眼光,多少人后悔曾经对荒芜金山湖爱理不理?!






交通




楼叔来的时候,走惠州大道,不塞车情况下,15分钟就到了,不得不承认,通往金山新城的交通还是十分便捷的。


回去的时候,楼叔走的是另一条路:群寮路(往西枝江方向)。




据惠州大道路口交通指示牌显示,项目到达深惠高速仅需18分钟,到惠州机场17分钟。



离惠州东高速出入口约1公里


项目紧邻万科,周边汇聚了德威、中海等楼盘。高楼林立的金山新城,铺面而来都是新城的气息。


 


靠边!停车!楼叔踩盘的当天,正遇上降温,寒风怎能挡住楼叔踩新盘的热情。




众所周知,沿着西枝江聚集的隆生西江花园、金悦华府等一直是金山新城开发的热点片区。咋一看,对比周边其他楼盘,时光道似乎在地里位置上没太突出的优势。沿着南面走,楼叔发现了亮点




项目南面,将规划新建一座桥,直通金山湖湖心岛。这样,正好处于这条交通轴线上面的时光道通往金山湖、江北将更加多元化了。待大桥通车后,这里又将迎来怎样的脱变,值得期待!




楼叔观点:项目位于金山湖东,狭隘理解的话,属规划中的金山新城片区的边缘,地里位置而言,不算中心。但规划中的横跨西枝江大桥建成后,可直达湖心岛,四面八方多维的交通,项目的片区优势与交通优势会凸显。



楼叔点评



作为当下开发的网红片区,金山新城的片区前景毋庸置疑。


佳兆业时光道虽然临近惠州大道主干道、但首推的一期1栋、5栋却远离主干道,且前面无遮挡,可赏马安河新规划的公园,小区风景也可尽收眼底, 居住体验感会大大优于规划的第三期和第四期,首推推如此优秀的楼栋,还是很良心。


本次佳兆业纯新盘,楼叔认为小区布局与户型是最大亮点。尤其是78㎡、95㎡实用性户型,性价比高,能大大降低刚需一族的购房门槛,如果对该项目感兴趣,可以考虑。



金山新城最新楼盘布局


项目周边万科均价在1.4万/㎡,金地1.3万/㎡,佳兆业时光道届时备案价会多少呢?楼叔会持续关注,带大家带来楼盘最新动态!


金山新城楼盘众多,如果你对该片区感兴趣,但买房时又不知道该怎么选,可找楼叔帮你分析!



如想你对佳兆业时光道感兴趣

可加楼叔微信

楼叔为大家争取最大福利

(备注:佳兆业)

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共有4人赞这个帖子, 作者威望 +4
风雨兼程66 : 2020-12-08 13:48 威望 +1
无名0无名 : 2020-12-05 18:13 威望 +1
羽鱼羽 : 2020-12-05 17:59 威望 +1
waiting她 : 2020-12-04 22:56 威望 +1
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买买买,楼叔先买一套
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* 3楼 *  追风者M 发表于 2020-12-04 19:43
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* 4楼 *  梧桐李少 发表于 2020-12-04 20:19
买、、、、、、、、、、、、、买到赚到、、、、、、、
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多少钱一平
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水口是一座房地产崛起的新城,马安也托水口的福气,水口南部的地开发完了,马安继续再创房地产造城的奇迹。
hzsdz 发表于 2020-12-07 10:07

马安搞完了,还有横沥,矮陂

我也来说说
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户型不错,116的很不错,看来明天要去踩踩盘
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买买买,买下全惠州的房子
eyyvpt88 发表于 2020-12-05 08:35

买下全惠州的房子,你要多少钱来买?

我也来说说
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* 9楼 *  財哥 发表于 2020-12-05 12:00



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跟德威对比,没啥优势
我等待着 发表于 2020-12-18 23:43

德威学校一般般

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一眼望去,全是房子,惠州能消化得了这么多房子吗
寂寞如斯 发表于 2020-12-06 23:29

又不全是住惠州的人买,大部分是深圳东莞的过来买。

hzsdz 发表于 2020-12-07 10:08

房子不是卖给惠州人的。要懂

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自住可以买下
hzsdz 发表于 2020-12-07 10:08

自住都买不起

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* 13楼 *  河蟹张 发表于 2020-12-05 14:48
惠州特产
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各位,我先买为敬了
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* 15楼 *  JYDC小王 发表于 2020-12-05 17:48
价格一万三左右  整个片区看向华润那边 拿地价格就七千多了
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西枝江湖山大桥没影了呢
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除了房子还是房子,产业呢?人呢?
northwind 发表于 2020-12-06 13:28

在这里谈产业

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* 18楼 *  orchid2 发表于 2020-12-07 08:44
买过两套房的提醒各位,买房自住,一看开发商(物业服务基本也定了),口碑如何,有无黑历史,店大易欺客,店小恐跑路,不大不小处于发展上升期的一般比较爱惜羽毛,为最佳;二看现实位置配套(市场、学校、医院等);三看邻居素质,这个比较难直接看,要从楼盘的定位间接看,是高尚住宅区还是其他,也不很准,最好找个风水命理师傅看看(可私信介绍),看准了,能避开恶邻劣居;四是买现房,所见即所得,避免货不对板,维权扯皮
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* 19楼 *  ok911 发表于 2020-12-07 14:34
希望配套能跟上 桥和路 不要只画饼 不动手 收了土地出让金 也要回馈一部分在这个地块
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大桥靠政府,估计没戏,画完饼就走了,政府习惯性不靠谱

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